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学生住房测验具有皮尔斯教育性质的问答

2020-07-28 12:19:15来源:编辑:

像几乎所有其他行业一样,大流行让学生住房市场进入了一个充满不确定性的世界,因为更多的主要大学本周宣布,他们将把秋季学期的课程转移到网上。

但皮尔斯教育地产公司的首席执行官弗雷德·皮尔斯表示,他们已经通过了这项测试,在23个城市和24所第一学区公立大学,共有23,000多个学生住宿床位。他引用了《高等教育纪事报》关于下学期重新开设课程计划的调查,该调查显示,大约84%的学校仍计划开设至少一部分课程,或者开设在线课程和面对面课程的混合课程。相反,只有11%的大学严格地“为在线教学做计划”,还有4%的大学还没有做出决定,皮尔斯希望他们采取混合计划。

皮尔斯在电子邮件中说:“当然,一些知名大学,如哈佛大学、南加州大学和加州大学伯克利分校最近已经宣布计划完全在线,但要注意的是,这些大学都在人口密集的大都市地区,其中有两所在加州,这是不正常的。”“这些决定带来的新闻标题掩盖了一个事实,那就是绝大多数大学将会亲自开设至少一部分课程。”

皮尔斯通过电子邮件回答了《商业观察家》关于市场走势的问题,以及担忧可能被过度夸大的问题。

《商业观察家》:这场大流行——以及最近宣布的各大高校秋季学期将上线的消息——对学生住房的整体前景有何影响?

弗雷德·皮尔斯:在我们的投资组合中,6月份的租赁前交易速度比5月份增长了大约72%。我们预计,这种强劲的预售量将在7月和8月持续,甚至会延续到9月。在大流行期间,一些学生决定推迟2020-21年的租期,这只会使租期比过去几年推迟到夏季。

此外,我们看到一些典型的大学正在实施“去密集化”校园住房的计划。2020-21年减少校园住宿率的两种最常见的方法是关闭有集体卫生间设施的宿舍和/或减少住在同一房间的学生人数(例如,从双人间和三人间回到单人间)。其结果是,大多数大学将减少20%到50%的校园有效住房容量。这些学生中的绝大多数都将搬进校外学生宿舍。

它对租金、入住率和一般运营有什么影响?

在大多数市场,租金实际上正在上涨,因为校园外的需求——受校园内住房去密度化的推动——将在2020-21年期间走高。对于一级大学(五大足球会议参与者),招生总数预计将等于或超过2019-20年。到目前为止,2020-21年的预订量比去年低了7%到10%。这通常反映出一些学生考虑到与大流行有关的不确定性,推迟了他们的租赁决定。我们的投资组合6月份的速度比5月份增长了72%。我们预计这一趋势将继续,夏季租赁市场的强劲增长将导致2020-21年的入住率高于去年。

在操作上,大多数学生公寓公司在春季根据CDC和health官方指导立即采取了行动。这包括关闭对居民的租赁/管理办公室,关闭物业设施……。一般来说,办公室和娱乐设施已经重新开放——社交距离协议包括在线注册娱乐设施的使用。当然,所有的财产都继续遵循疾控中心、民选官员和卫生官员的指示。

你是否预计新项目的租期会变慢,启动租金会降低?

新交货的租赁率似乎紧随租赁前市场略有放缓的步伐。我们没有看到租金有任何下降。

在未来的12个月里,你预计学生住房投资会有多少变化?

自疫情升级以来,包括学生住房在内的大部分土地上几乎没有商业房地产销售交易。债务市场已明显收紧,在秋季学校开学、居民搬进校内和校外住所并支付租金之前,很难获得债务担保。

此外,在报价时,债务条款包括较低的贷款价值比(最高为65%)和额外的准备金,通常包括12个月的本息、资本支出、税收和保险。

我们预计,一旦大学开学,就会恢复到covid -19前的市场状况,包括帽价。大部分学生预计会在秋季重返校园(不管课程是在校内进行还是在混合式建筑内进行),学生宿舍将会爆满。债券市场可能会放松,额外的存款准备金率可能会被降低或取消。在通常繁忙的第四季度,强劲的销售额预计将高于正常水平。

考虑到我们正处于经济衰退中,而学生公寓在大流行期间的表现进一步显示了其抗衰退特性,更多的机构资本将被分配到学生公寓以获得抗衰退特性。

大流行和主要大学最近的公告如何改变了你们的战略?

尽管在撤销之后,我曾预测ICE关于取消完全在线课程的国际学生签证的声明将产生很小的影响。这是因为很少有大学会完全在线,因为《高等教育纪事报》对大学重新开放意向的每日调查显示,只有11%的大学计划基本上或完全在线。

考虑到最近检测呈阳性的激增,约17%的大学已经改变了之前的计划,从基本上亲自上课改为计划混合分娩。我希望这种转变能持续到开学,但学生们还是会想要并且需要成为一所学校。

我们的投资策略保持不变。我们的目标是公立大学,拥有2万名本科生或2.5万名学生,他们是五强足球会议的成员或“五人组”足球会议的成员,并且位于主要的大都市地区。

这一切有可能永远改变“大学生活”吗?或者至少在未来两到三年?是不是太戏剧化了?为什么或为什么不?

在疫苗研制出来之前,大学的运作将以一种与社会保持距离的方式进行。这将把大型讲座课程转移到网上,将现场授课和在线授课交错进行,以减少班级规模,通过关闭某些宿舍(集体卫生间式)来减少宿舍的密度,减少两到三间宿舍,改变食品服务的提供方式,等等。

话虽如此,大学生活肯定不会永远改变。事实上,学生们对住宿校园体验的渴望将会倍增,因为大多数在春季搬回家的学生意识到他们是多么想待在学校里。此外,调查显示,三分之二的学生认为网络课程不如课堂教学。

在线学习不会取代课堂教学,而是会扩大非住宿学习者接受高等教育的机会。未来几年,住在学校的学生数量将会减少,这将推动校外的需求。

标签: 学生住房

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