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将欠费业主告上法庭无“爹”可拼的长城物业即将上市了

2021-07-09 10:39:30来源:安家网编辑:

在百度“长城物业吧”里,有着近百条评论,都是来自全国各地业主们对长城物业的“吐槽”。
 
有北京的业主称自己被光膀子保安辱骂,有合肥业主吐槽小区保安都是老爷爷……更多一致的评论是,电梯维修保护不力、卫生清洁存在问题、物业服务人员态度恶劣、车位管理混乱等等。甚至有成都业主跑到领导留言板投诉,要求调查长城物业是否符合五星级标准。
 
如今,这家在社交媒体业主饱受争议的物业公司,已经向港交所递交招股书,准备IPO上市。在招股书中,长城物业表示“市场竞争力是我们自创立以来不断取得成功的关键驱动力”,“我们尽力对市场及客户需求保持敏锐的洞察,以提供超出客户预期的服务。”
 
经过十几年的发展,截至2021年3月31日,长城物业累积了1.146亿平方米在管面积。招股书数据显示,长城物业2020年平均物业管理费1.8元/平方米/月,而中国指数研究院数据显示,2020年百强房企平均物业管理费是3.84元/平方米/月。
 
远低于行业平均水平的物业费,给长城物业带来了竞争力,也让其在拓展项目上更具优势,然而业主们的差评似乎和“超出预期的服务”有一点不搭。
 
没有“开发商爸爸”可依赖
 
选择低价策略与长城物业的特性有关——与当前物管行业龙头企业不同,长城物业没有一个“开发商爸爸”。
 
根据中指院数据,成立于1993年的长城物业,是国内最大的独立于开发商之外的物业管理服务提供商,为2021年中国十大物业管理公司中唯一一家独立物业管理公司。
 
大部分地产公司分拆上市或分拆运营的物业企业都有母公司可依赖,可以借由母公司输送利润以及未来的管理项目,在经营面积、利润率和品质上容易有较好的表现。而没有开发商依托的长城物业,要在竞争中获得优势并不容易,价格战便是其拓展市场的手段之一。
 
但是,低价策略让长城物业赢得了过亿的在管面积,也让其面临如何兼顾“利润率”与“物业管理品质”的难题。
 
招股书显示,长城物业2020年毛利率为21%,这一毛利率远低于行业均值。据中指研究院统计,2020年在上市的物业服务公司毛利率均值是28.6%。另据亿翰智库研究数据,2020年上市物企的净利率均值为14.1%。长城物业的净利率在42家上市物业公司中排倒数第五。
 
净利率低的另一面,是长城物业被业主诟病的服务质量。在业主对长城物业的投诉中,出现极为频繁的字眼是“不作为”。由于收费低,为了收益要进一步压缩成本,这导致长城物业的服务人员密度远低于其他物业公司。
 
2020年,世茂服务在管面积为1.46亿平方米,有24334名员工;融创服务在管面积是1.35亿平米,有27909名员工。招股书显示,截至2021年3月31日,长城物业1.146亿平米在管面积仅有12563名员工,服务人员只有上述两家物业公司的一半左右。
 
物业服务质量上不去,直接导致业主不愿缴纳物业费。2018-2020年,长城物业的物业管理费收款率分别为76.1%、78.6%、81.1%,而2020年百强企业物业服务费收缴率均值为93.57%。
 
一边是收款率不足行业均值,另一边是与业务的官司缠身。天眼查数据显示,2020年长城物业涉案192起,2021年至今,涉案已高达162起,其中绝大多是长城物业以物业服务纠纷为由将业主告上法庭,要求业主缴纳物业管理费、滞纳金,而业主则质疑长城物业管理不到位。
 
长城物业的续约率也开始下降。2018-2020年以及截至2021年一季度末,长城物业续约率分别为95.2%、92.5%、93.3%及88.2%,今年一季度首次跌破了90%。
 
低价策略拓展项目导致毛利率不高,压缩成本导致服务质量低,加之收缴率、续约率的走低,长城物业似乎陷入了一个“经营陷阱”。
 
增值服务业务增长乏力
 
实际上,低价策略并不一定是个坏策略。在当前物业市场竞争激烈的大环境下,抢占市场是首要的,但市场规模做起来了,要考虑赚不赚钱。
 
“一般注重长远利益的物业公司,低价竞标后会在提高人工效率的基础上来尽量保障品质,争取在下一个合同续签的时候提价。一般来说,一个项目在续签的时候或多或少都会按照一定比例的幅度来提价的。”某头部物业公司管理层向腾讯房产表示。
 
有母公司可依赖的物企,在阶段时间内或可忍受部分项目“不挣钱”,但对长城物业来说,如果有项目不赚钱,压力就显得有点大。
 
为了保证管理项目不亏本,长城物业一直在努力。2018-2020年,长城物业亏损的项目分别有36个、32个、29个,亏损金额分别为25.7百万元、14.9百万元、11.8百万元,亏本金额连年下降。
 
另一方面,随着人力成本不断升高,长城物业的人工成本占比也在快速上升。2018-2020年,长城物业的人工成本(入账列为雇员福利开支)分别占总服务成本的33.2%、34.5%、35.5%,而2021年1季度更是上升至38.9%。

 
在成本激增的压力下,物业企业向增值服务要收益成为行业通用的做法,长城物业也在努力拓展社区增值服务的收益。2018年-2020年,长城物业的社区增值服务收益占比由9.8%上升至12.1%,总收入由2.36亿上升到3.68亿。
 
虽然社区增值服务收益有所提升,但对比行业其他物企而言,还存在较大差距。根据第三方数据,百强房企增值服务占比均值为22.07%,top10房企增值服务占比更是高达35.36%。
 
目前,长城物业的营收大头仍是物业管理费,占比达到77.6%,开发商增值服务占比只有3.6%。相比之下,部分头部物业公司的开发商增值服务收入占比在20~40%之间,这部分业务的毛利率最高能超过50%。
 
因此,如何寻找新的业务增长突破口,是摆在长城物业面前急需解决的问题。“对于老牌物业公司,后续需要在互联网、数字化、社区经营等方面发力,真正形成新的业务模式。”知名地产分析师严跃进表示。
 
来自资本市场的反馈是最直白的。2018年初,中美绿色基金、高和翰同和虔盛投资战略入股长城物业,约定长城物业如果未能在2019年6月30日前完成递交上市申请,需要回购全部股份,并支付10%的年利率。
 
种种压力之下,原定在A股上市的长城物业,最终选择去市场上市,碧桂园服务成为基石投资人。在物企扎堆上市,行业竞争白热化的大环境下,这家独立物业管理公司能否持续被资本市场青睐,只能交由时间来证明。
标签: 长城物业 价策略

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