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新区新房买得起涨得快合二为一时代红利

2021-01-04 09:00:12来源:腾讯网编辑:

新区开发下的房产红利

买房决策时,大家的两大痛点是怕不涨和买不起。

没错,大城市的市区房产实在是价格太高了。哪怕是市区的老破小,也能涨到10万一平的高价。面对这些破破烂烂的旧房产,哪怕是在市中心,人们不禁有疑问:这种房产以后还会有价值?会不会不涨反跌呢?

市区高价房

没错,大城市市区老破小已经横盘看跌多年了。那么现在哪里的房产才有价值又高性价比呢?

想不想有一种房产,焕然一新的新房,价格低于平均价(特别是低于市区高价房),买完就涨,未来增值高涨幅高?

天下哪有那么好的事情,那种事情都是靠风口上的红利。但现在就有了,时代红利,那就是产业升级国策下的新区开发新房红利。

新区新房,买得起涨得快合二为一,时代红利。

新区新房,价格低,涨幅高。

新区新房

这里要特别说明下,不要随便一个人吹嘘新区就叫新区,新区开发判断的依据就是地方政府投钱要基建开发,投比你们所有人买房款加起来还要多的钱来新区开发,那才叫真正的新区,那才有新区发展基建红利。因为政府钱都投资下去了,新区开发再不成功,那岂不是亏得比你买房还惨?

所以查查那些新一线城市政府每年把钱投资到哪个开发区搞固定资产基础建设投资去了(比如修大马路地铁博物馆公园新医院学校行政楼机场高铁站),那个区域就是新开发区没错了。一般这种新开发区会冠以科技城未来城的名号,还会是市级政府直辖。

国运所在,新区开发产业外溢场景创新实现产业升级。

年轻人不应该给市区老破小学区房接盘,要去新区买房!要为了响应国家产业升级时代号召,抓住国家新区开发红利。毕竟新区开发和产业外溢是中国下一个时代产业升级的机会,新区买房等于抓住国家新区开发的时代发展红利。

上一个一线新一线市区的机遇你们看到了,外贸工厂的商务区和内消费把整个市区房价都升值了。现在新一轮的基建开发,新一轮的产业升级外溢场景,年轻人没有理由不参加加入。

产业外溢,涨幅最大的不会再是一线城市,而是产业外溢的接受城市。新区开发,升值最快的不会再是市区高价老破小,而是新区新商品房地铁房。

是房是股都在涨,只有现金在贬值!生产资料对现金和劳动力的相对贬值,只有生活资料房产能够抵御一下。年轻人加入产业升级工作,加入新区红利。更要加入互联网线上场景创新。这样进可创造生产资料,退可新区买得起涨得快的房产。

新区房产,买得起涨得快合二为一,时代红利。产业升级国策国运下,鬼城?不存在的。倒是市区老破小是落后基建的银发社区。

新区开发为产业升级提供基础基建

今年年底房价遇冷了,很多新区房产买的人不多,人们还是被市区房价吓坏,忽略了新区房产红利。90后的红利在于产业升级国策下的新区开发。

现在大家都聪明信息多,但是仍就有太多的人仍旧不知道新区开发的房价红利,硬是要面对城市市区4到10万一平高价市区房。很多人硬是要觉得只有40万年薪才能考虑在一线城市买房。其实,上海外环三万新盘都有一大批。

这说明太多的人被市区高房价吓坏,而忘记忽略了新区开发才是时代国运产业升级下的红利。

新区更比老破小强

哪里有涨幅快便宜的新商品房?最好还要地铁房。新区开发有,有着大量比市区高价房便宜的新商品房,而且享受新区开发基建红利。

新区优势:

新,喜爱和财富排行,刷存在

设计好,符合婚房

政策支持,基建再继续增值,即以后涨值高涨幅大

供小于求,热门火爆,无房户和人才优先摇号购买。

新区新房

相比较于新区新房,市区旧房涨幅很低。新区的新房会比市区老破小受欢迎的原因有,

1.新区新房比市区旧房还便宜,很多。因为本来市区房价就高。买不起市区旧房只能买远郊的新区新房。太贵的房产买房用户就少,一平超10万的房产能让99.9%的人望而却步。剩下的富人90%的不屑一顾:世界那么大,我想住新房。

2.喜新厌旧。不论是穷人还是富人,都喜欢新的。所以郊区的新房理所当然会因为“新”字会比老房产受欢迎。新房的使用场景远高于老破小,比如当做婚房更受欢迎,比如吹嘘时更有面子。

3.新区新房基建潜力大。这点前面已经详细论述过了。政府为什么要开发新区?是为了产业升级的国策。为了产业升级需要提供对应的基建场景和消费市场。这几年各级政府积极建设开发新区,2019年国家固定资产投资就高达24万亿,远高于新商品房销售总额区区13万亿。大家也可以去看各地政府对新区开发的财政投入,肯定有很多会超过40%财政支出。当政府立足推出新盘,对新区开发的投资偏向是明显的。相信政府相信建设。随着开发年复一年的进行,在偏远的郊区也会变成新的中心。而老市区,只会一座座医院学校政府办公楼被移到新区去为政府卖地做基建贡献。

4.二手房坑啊,中介黑,价格不透明,坑多中介费多税收多。新房售卖比中介二手房体验好多了,闭着眼睛都不会被坑。二手房是一套套卖的,可卖可不卖,原房东价高才卖。新房是根据想买的人群和卖房数量的平衡博弈卖的。

市区旧房

5.不愿当市区旧房的接盘侠,就是不想让旧房房东卖房套现离开。现在的90后,是买房刚需主力。他们对2015年后房价的暴涨记忆犹新。80后买房的时候房价还处于低位,可以享受到时代红利。而如今90后长大成刚需买房了,面对高房价,未免从力不从心到心生怨念。如果买市区旧房,就是当了前房东的接盘侠,旧房房东卖房套现离开,可以去新区买新商品房了。卖不出去大家横盘,旧人旧房,新人新房多好。

新区新房的基建红利

不是因为它是新房而有优势,而是因为它是新区而有未来!

当然,并不是所有郊区是市政府重点开发的新区,这点选房时一定要注意,一定要优先选政府新区开发同地铁方向上的房产。这样才能蹭到新区基建开发的红利。

那么新区新房有哪些优势呢?

1.地方政府新区开发,2.地铁房融入交通网,3.产业转移机遇(未来可增加出租优势)。

1.地方政府新区开发。

要先了解地方政府的发展方向,沿着地方政府的新区开发方向地铁线买房,涨值是最快的。这就是最强涨幅的新区开发买房法。

其中一线城市是均匀开发的,但是还是有方向细分的。新一线城市都在抓住产业外溢的机会,开发出来的新区价值最高。而二三线城市也有自己的新区计划,虽然可能形不成产业但是优势在于房价也低。重点是政府能把政府大楼,医院,学校不断地搬过去,那么终有一天形成新的中心区或次中心。你说政府行政楼不搬入新区?那就是口号,没有源源不断地开发,就容易变成鬼城的。

但是中国大部分地方政府都有新区规划,都在发展新区。而在偏僻城市,也有大量农村,县城的人口来向本地城市新区靠拢,大量农民兄弟们也要新区买房重新登上家庭财富排名。

当下,中国的国家基建开发新增速度是惊人的,政府在开发基建投入大量的资金/固定资产投资。2019年国家投入基建/固定资产的总额是24万亿,超过卖新房的总额13万亿,更超过土地出让金6万亿。

换句话说,政府每年付出3.5倍土地出让金的固定资产为房产增值,被基建增值区域的房产价值自然会上涨。但是这3.5倍土地出让金的钱是怎么来的呢?这么大数量的钱用于开发,就算不增加通货膨胀,也增加了M2的财富增长。到时候财富因为新增房产被重新排名了。

所以房产绝对不只是一堆钢筋水泥在涨,也不是比通货膨胀涨得快的就咬定是炒房。而是国家投入了大量的固定资产投资用于基建,民间也投入大量资金用于建造商业区和工业区,基建周边房产受到基建和产业红利而使得房产价值增长。

新区基建和产业红利

每当房产周围有一条新的大道路通车带来车流量时,

每当房产周围有一条新地铁或公交通车带来客流量时,

每当房产周围有一个新商场开业带来客人消费时,

每当房产周围有一个新学校开学学生上学时,

每当房产更远处有新产业园公司群入驻和员工入职工作形成产业时,房产的价值就在一点一滴上升。日积月累,水滴石穿。价值这东西,只有延迟,没有消失,总有一天会在暴涨的价格上体现出来。

2.地铁房融入交通网。

新区商品房是有开发规划的,地铁口可能优先供给开发商,在成为地铁房上有优势。

而市区的新房都是离地铁很远,除非拆迁老小区,否则地铁旁哪来的新空地?市区的地铁口被政府医院学校商务区占据着呢。

而新区新商品房就不一样了。新区的地铁线,那是看着空地一路规划的,以便在地铁口能建造新的地铁房和商业消费场所,顺便省去拆迁的麻烦。

还有就是市区已经是中心了。要出门比新区方便,故地铁的价值可没有新区发挥的大,坐地铁时间次数没有新区的多哦。

地铁房

3.产业转移机遇(未来可增加出租优势)。

仔细看新区开发和产业外溢

工业区在外迁到更偏远新的开发区。工厂是被城市市区抛弃而被迫转移的。蓝领的工资低,在市区根本买不起房产。甚至租房也困难。工厂对环境的污染大,工厂比较LOW影响市容,工厂的税收没有消费区高,没有科技金融公司总部高。反正一句话,我大一线城市要产业升级赚更多的钱,你工厂也吃不消我的房租和房价。

新开发区会承接工厂及其后的蓝领为主。大城市周边的城市新区能承接来自大城市产业外溢带来的工厂。

白领工资1万,蓝领工资6千。以后北京的5万房价,一样会让产业外溢城市的产业区变成3万房价,按工资计算。并且,蓝领工人还有租房需求啊。北京市区的房产由1万工资的白领租,新区的房产由6K工资的蓝领租,工资一般确定房租,那么凭北京的房产涨了,新区的房产不会按60%的比例上涨(由租金比率得出)?

当然新区发展风险还是有的。工厂是零散的,还容易失败破产。比如新能源汽车,江苏好几个城市引入新能源汽车产业都没发展起来。拜腾,赛琳融资几十亿上百亿后都破产了。

在未来20年,怎么才能做房东了吗?找个产业外溢的新区,买房租给新区工人。限购也有不限购的。限购也能买两套。成年单身就是一个家庭,也能买两套。祖孙三代一路排开,6套就有了。赌赢你是北京的60%,赌输也没有房产税,就横盘吧。地铁口的房产总归是能自住能出租的。

人,基建和投资共同新区开发

上文说了产业升级的关键是新区开发,那么当下新区开发是如何进行的?进行到了什么地步?有没有把握做成新区开发?

人,基建和投资共同新区开发促进产业升级发展。

新区开发

前面说了一方面产业升级需要前面说的落地场景(基建)和消费市场(消费人口)。

所以就是需要新区开发。这里的新区是相对于市中心区的。每个地级市都有老市区,就几个小面积的区级行政单位组成。

而新区则是老市区周边的区级行政单位(甚至是刚刚从县级市改成新区)被市政府选中成新的发展目标,通常会以XX科技城,XX信息城,XX新城等新词冠名。当然,国家级和省级的开发区也是新区的一种,有前途优等生的那种。

新区开发首先需要规划,规划后需要投资(钱)来造基建。这里的基建是指大马路,地铁,行政楼,医院,学校,工厂,商场,高铁甚至机场等等。

大量投资的开发

这就需要大量的投资钱来基建开发。2019年国家固定资产投资24万亿,民间固定资产投资(工厂商务区商场等)18万亿。这个占中国GDP22%的国家固定资产投资其实就包括新区开发基建的投资,我以为是除了基础市区维护和农村建设外,主要国家固定资产投资都投入到新区开发了。

比如大兴机场是在大兴区的基建,而不是北京中心区的。比如杭州奥体中心(2022年亚运会那个)是原萧山区划出一个新区形成的,而不是在杭州西湖那几个老市区上。

而这种新区固定资产投资很有可能占据当年市政府财政的40%以上,资金投资非常的大。这里我们可以发现,占GDP22%的国家固定资产投资基建的钱远远高于土地转让金,国家本身就在为新区开发,为产业升级压上重注。

这几年各级政府积极建设开发新区,2019年国家固定资产投资就高达24万亿,远高于新商品房销售总额区区13万亿。大家也可以去看各地政府对新区开发的财政投入,肯定有很多会超过40%财政支出。当政府立足推出新盘,对新区开发的投资偏向是明显的。相信政府相信建设。随着开发年复一年的进行,在偏远的郊区也会变成新的中心。而老市区,只会一座座医院学校政府办公楼被移到新区去为政府卖地做基建贡献。

有国如此,你何不响应国家号召,以劳动剩余换城市发展红利。

有了基建,政府还需要吸引人们来工作和消费。医院要有人当医生也要有病人来,学校要有人当教师有人来上学,工厂和商务区要有人上班。那就要在新区规划出住宅区卖地造住宅商品房,把住宅商品房卖给人们,把人们吸引过来居住和工作。这样才能新区才会有人,然后才有消费市场和消费场景。

其实,国家投资基建的钱远远高于土地转让金。2019年国家固定资产投资24万亿,民间固定资产投资(工厂商务区商场等)18万亿,而新商品房只有13万亿,土地转让金才6万亿。与其说国家需要卖地卖新商品房获得这土地转让金,还不如说国家更需要人们去新区居住消费形成消费市场场景和劳动力,最终吸引企业前来投资建工厂建市场部赚钱,并研发高科技进行产业升级。

而吸引企业前来投资建工厂建市场部的钱就是2019年民间固定资产投资18万亿。这比叫做民间固定资产投资的钱就是当年中国建造商务大厦,工厂,研发园区,商业广场,游乐园甚至私人医院等等。

故国家固定资产投资24万亿,民间固定资产投资(工厂商务区商场等)18万亿,新商品房只有13万亿,分别代表着国家政府,公司企业和人们一起投资并参加新区开发。

2019年固定资产投资

所以固定资产/基建投资也是很重要的阶段。从低端制造业要向高科技行业的发展,必须把基建场景和消费市场提升上去。固定资产的投资终将会变成高科技创新的基建红利。高科技发展创新不容易,有着门槛高资源多周期长等特点门槛,还需要政府集中力量办大事,大力投资扶持支持,实现产业升级。低端制造业——新区基建聚资源——支持高科技行业实现产业升级。

新区开发和产业升级关系是国家通新区开发为产业升级提供消费市场和创新场景来促进产业升级落地。

新区开发与基建投入关系是通过人,基建和投资共同进行新区开发。

基建和房产升值的关系是每一个商品房周边的基建都会一点一滴日积月累地带来增值。

基建带来的创新红利

新基建红利

基建能促进创新?能实现产业升级?能!下面亚马逊物流亏本而中国集体包邮的例子,足以说明国家基建就是创新的国家红利。

亚马逊是美国最大的一家网络电子商务公司,是网络上最早开始经营电子商务的公司之一。亚马逊是美国的淘宝和京东,是世界上市值最高的5家科技公司之一,也是世界首富杰夫·贝佐斯创立的。

这么一个全球最强大的公司,早期却被物流运输费难倒了。美国的物流运输费非常贵,

比如纽约全一快递的快递价格。纽约运费:两磅以内11美金,两磅以上每磅5.5美金

洛杉矶运费:两磅以内9美金,两磅以上每磅4.5美金。1磅是400克,也就是不到1千克就要11美元。哈,这还怎么在网上买东西,光高昂的运输费都花不起了。于是,亚马逊想出了引以为傲的一招:Prime会员。每年99美元包邮费。Prime会员因为包邮会在亚马逊上越来越多越划算。

目前,Prime全球会员数已经过亿,按照每人每年 99 美元的会费计算,这笔收入将近100亿美元,但迄今为止这个项目还是亏损的,亚马逊在 Prime 权益上的投入远超过这个数字。但回头看,99 美元年费刺激了会员充分利用 Prime 价值的心理,下了更多的订单,大量顾客因为这个服务成为亚马逊的拥趸。这被认为是亚马逊历史上最划算的买卖之一。

但是这事,中国人就想不通了。我们江浙沪是包邮的!北上广是包邮的!现在全国都差不多包邮了!我们不用花一分钱就包邮了,我们拼多多的5.9元小商品比邮费还便宜(其实商家邮费是不足2元)。99元一年包邮,不可能!

这就是中国基建的力量。中国面积不比美国小,运输距离不比美国短,凭什么中国的邮费是2元,美国的邮费是11美元?因为中国的基建比美国强!中国作为基建狂魔,对国内基建投资是惊人的。拼多多上的陕西农产品,没有陕西那国家亏本建造的公路和铁路,运送不出去!运送出去要高昂和美国一样的价格!

什么叫国家红利,这就叫国家红利!国家红利就是美国亚马逊能做到99美元年包邮还亏本,还引以为傲。中国物流2元全国达,拼多多靠大量农产品免邮费崛起。可以那么说,没有中国基建,就没有廉价邮费,就没有网上购物的繁荣,就没有现在美国市值1800亿美元的拼多多。

再举一个例子,5G。中国订购安置了大量5G基站,大量的。但2020年中国5G手机是遍布,使用5G套餐的却很少。故可以预计,很长一段时间,5G基站这个基建是亏本的。5G基站亏谁的?电信,移动和联通,都是国企。为什么美国5G会落后,美国人不愿意亏本,自然购买5G基建少而且慢,自然美国公司研发制造5G不再积极,自然都慢下来。

虽然5G基建现在是亏的,但是以后呢?领先就是领先,万一未来因5G基建诞生了一块块新的场景创新呢?比如无人汽车,比如VRAR。美国人不是不想领先,否则美国就不会天天打压5G领先的中国华为了。而是美国这种亏本的事情没人愿意做。

这就是国家基建的力量,没公司企业愿意亏,那就由国家来亏。没有基建,何谈创新?没有基础,何谈领先?故我们想要产业升级,想要创新领先,就一定要基础建设领先,就要大力新区开发。这才是2019年国家固定资产投资24万亿,民间固定资产投资(工厂商务区商场等)18万亿这种大手笔投资的原因。没有投资,全部消费,何来未来?

城市化的意义

新区开发的目的不是把老市区的人口移到新区,而是把离散农村的年轻人口全部移入新区,把所有人口变成能提供消费和劳动力的有效人口。

中国近代不缺人,清朝末年和民国都有4万万人口。但是,为什么近代被一个个欧洲小国欺负?英国,法国,德国人口就五千万,日本也就一亿。也不仅仅是中国,非洲几亿人口,一样被比利时意大利西班牙荷兰这种三流四流人口国家欺负,那个号称海上马车夫的荷兰,就几百万人口。日不落大英帝国,五千万人口。因为中国的四万万人口是四万万农民。

在工业化时代,农民是低产出消费人口。为什么?农民日起而作,日落而息,天天在山沟沟里种地,除了农产品,没有产出和消费。在工业化时代,工人能产出大量的,而农民,如果不是机械化农场主式的,还是小农耕种,那就是无效人口。农业税那点钱,怎么收也就一人几百元,哪比得上关税和增值税,更比不了土地转让金。

当年清朝政府被八国联军击败后,赔偿高达4.5亿白银。这笔相当于现在4500亿的钱把清政府难住了,毕竟靠收农业税,结余还不如利息高。于是八国联军让清政府开放市场,用关税来还,30年后还真还完了。这样一个半殖民地半封建的农业国家,其进口商品的关税竟然还能达到那么多,消费市场的税收果然高啊。

对比

农村城市化的意义在于提升有效人口。人口有,国力却不一定强,因为非洲那么多人不消费不工业生产,躲在农村很佛系,等于无效人口。

故无消费无工业和商业劳动的人口基本就是无效人口,只有让更多的人口从事生产,进行消费,才能培养出产业链和消费市场。

故要把农村人口赶出来,赶到城市化,这样工作的劳动力有了,消费有了,有了市场和劳动力,加上基建场景,一切都会产业升级起来。

具体数据大家都知道,农村宅基地,农产品,一个月衣食1000元消费。不打工是不可能打工的,佛系平躺宅在家。

城市光房租就是2000元,房贷就是上百万,光吃就涨到2000元。这就逼得人们去工作赚钱,来安家立业。于是,人们一工作,劳动力就有了,产品价值就有了。

新区开发的力量

为了产业升级,为了把农村的无效人口搬到新区成为有消费有劳动的人群,为了给场景创新培养消费市场和基建红利,各地政府开始了新区开发。

正是因为有以上这么多长远的目的,新区开发一开始是亏本的,大亏本,亏的国家才能支撑的那种。就拿地铁来说,一公里地铁造价5亿,从市区到新区30公里,地铁造价就是150亿。

还有大马路小马路,高铁,机场,医院,学校,会场展馆(如国际会议中心,展览馆,动漫馆,科技馆,博物馆,图书馆,艺术馆等),政府行政楼,公园和景区,工业区和商业区域(这个是民间投资的19万亿),这些基建/固定资产投资在2019年高达24万亿。分散到293个地级市,平均每个地级市开发一个新区(一线新一线多开发几个),每个地级市达到了700亿。

怎么样?把所有人2019年买新商品房总额加起来,才13万亿。国家投资基建亏了24万亿,是人们买房的1.8倍。

未来城宣传图

这是新区也能变市区一个区域只有小镇大小的中交未来城,就要450亿投资。一公里地铁,就要5亿。

政府的搬迁投资必然性

不要以为政府造新学校医院是无意识的,以前在哪里就在旁边就近造新的。不是的,地方政府规划时会优先考虑新区,把一座座建筑搬到新区去,搬空市区建设新区。

从马路地铁交通开始,政府行政楼,会场展馆,公园风景区和游乐园先行开到,因为政府能指挥领导这些。然后新开工厂或商务区都搬过去,招商引资搞起来。这样工厂公司就需要住宅和商业广场了。当然,以中国的买房热情,公司群还没形成,商品房就排队买了。然后还有医院和学校(当然这种政府能安排的可能先行和政府行政楼一起搬过去了)。等到人群和消费形成,工厂和商业形成,就可以正常收税回本了。这种漫长的新区建设没有10年时间形不成更别提回本。

只要政府一直搬,新区也能变市区。

标签: 新区新房

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