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房价两年内上涨80%,7成买房人都来自省外,被约谈后这座城市房价高位回落

2021-05-18 09:49:26来源:安家网编辑:

临近深圳的东莞在最近一年内房价直线上涨。随着深圳楼市调控逐渐严格,外溢出来的热钱也冲进东莞楼市。在深圳买不起房的年轻人们,都快买不起东莞的房了。
 
 
2019年8月,深圳投资客肖锋以单价2.3万元/平方米、总价约240万元买下东莞松山湖片区某新盘。彼时,东莞购买新房需要连续缴纳1年社保,但只要买家想买,售楼处销售人员和中介都可以“帮忙操作”解决名额问题。
 
过去一年,东莞房价直线上涨,松山湖片区涨幅最快。肖锋购买的楼盘,如今单价已经涨到4.2万/平方米,总价涨至430万元。不到2年时间,涨幅达80%。
 
深圳投资客通过擦边球打法曲线买入东莞的套路,已被重重围堵。今年3月,东莞住建局出台多个政策打击投机炒房行为,包括提高首付、堵假离婚、延长社保、限制新房价格涨幅等。
 
调控加码,投资客挤进东莞楼市的通道逐渐收紧。深圳客匆忙退场后,东莞楼市成色几何?
 

 
半年三度调控
 
“来了就是临深人。”
 
由于深圳房价高企,越来越多的买家外溢到东莞、惠州临深片区,过上双城生活。作为深圳的后花园,东莞因地缘优势成为外地投资客最青睐的城市。贝壳研究院最新发布的城市移民指数研究报告显示,22个重点城市中有7个城市的省外客户占比超过一半。其中,东莞购房群体中,省外客户占比也达到71.4%,位居第二。
 
房价上涨的接力棒也由深圳传至东莞,频频刷新历史记录。
 
贝壳研究院监测数据显示,2020年东莞新房共成交9.87万套左右,其中住宅6.47万套,同比增长33.6%,成交套数为近四年新高;二手房成交突破4万套,成交量三年新高,成交均价达2万元/平方米以上。诸葛找房发布的《2021年3月百城二手住宅市场均价及同环比情况》显示,东莞3月份二手房价格同比涨幅13.35%,排在100城的第二位,仅低于浙江嘉兴。
 
楼市火热势态受到相关部门的重视,此后东莞被住建局约谈。
 
继今年一季度东莞迎来最严政策“莞六条”之后,4月8日,住房和城乡建设部将东莞市列入房地产监测重点城市名单;4月29日东莞楼市再迎新房销售价格指导,对未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间,由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年,涨幅不超过3%(含本数)。
 
这意味着,住建局为新房价格设置“涨停板”,遏制房价过快上涨。对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对腾讯房产表示,当房价出现较快上涨势头时,可根据房地产市场调控目标,根据区域房价水平、供需情况等,设置“差别化”价格调整幅度,切实保持房价平稳可控。住建部门将根据市场价格变动情况、调控压力等,随时调整价格限制的措施。
 
新政的效果立竿见影。金融端及行政调控叠加收紧,东莞楼市热度高位回落。
 
合富大数据显示,4月东莞二手房网签面积约19万平方米,约1773套,同比减少39%。均价约17278元/平方米,环比下降3.6%。总体而言,4月二手房成交低迷,远低于去年同期和前年同期。5月1-5日,东莞新建商品住宅网签量仅50套,同比暴跌83%,创历史同期最低。

 
房企拿地热情未褪
 
在深圳,无论是购房者亦或是开发商,骨子里都有浓厚的“东莞情节”。最严调控政策将不少深圳投资客挡在门外,却无法阻挡深圳房企进入东莞的热情。
 
今年东莞土拍市场,频现深圳房企的身影。2021年首宗土拍麻涌地块提前一晚总价封顶,最终被深圳南山地产以总价11.8亿元拿下溢价率为41.7%;1月22日,凤岗地块由招商拿下,溢价率为78%;2月3日,万科拿下松山湖地块,可售楼面价为25800元/平方米。3月12日,中海经过28轮竞价,以总价35.97亿元竞得东莞大朗一块商住用地。
 
为什么深圳房企对东莞有着迷之热情?对此,一名深圳本地房企投拓人士对腾讯房产表示,东莞本身是粤港澳大湾区的核心城市,交通、产业、经济基础都很好。即使抛开深圳的因素单独看,东莞本身也十分值得投资。其次,东莞人口净流入量大,购房需求旺盛,后续销售通道顺畅。
 
“当然,最直观的原因是深圳拿地太难了,地也太少了,所以大家都来东莞了。”该人士补充道。
 
房企重金围猎,将东莞炒得火热。今年以来,东莞多宗地块以最高限价成交。克而瑞数据显示,2020年东莞高溢价地块频出,多幅地块以最高限价成交,平均土拍溢价率为28%,遥遥领先其他城市。2020年,东莞市成功出让43宗土地,累计成交金额为622.7亿元,相比2019年的373.7亿元,涨幅为66.63%,创十年来新高。
 
“面包贵过面粉”,土地市场的热度是否会传导至交易市场,带来新一轮房价上涨?
 
贝壳研究院高级分析师潘浩表示,自2016年起东莞共出台7次抑制房价政策,“429新政”中规定的调价3%以内的规定内容最为详尽,力度最强低。3%的房价涨幅低近期价格涨幅,预计未来东莞商品住宅成交均价将走稳,价格上涨预期下降,短期内或将出现小幅回调。
 
合富研究院则认为,2.27“莞六条”后,3月份市场供求呈现放缓。4月金融政策大幅收紧,需求端受到大幅压制,导致供应与成交均表现低迷。相比去年第四季度及今年春节前,东莞楼市供求呈现“断崖式”下滑。在高压政策下,整体均价涨幅得到大幅收窄。受需求受压影响,供应放缓,供求矛盾进一步尖锐,库存量持续创新低,房价上涨趋势仍然较强。
 
标签: 东莞楼市房价直线上涨

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