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贝壳找房在中国103个经济活跃的城市中拥有260多个房地产经纪品牌

2020-07-31 10:15:57来源:和讯网编辑:

文丨李登华

出品丨牛刀财经(niudaocaijing)

从一家巨无霸中介公司变身房产信息服务平台,左晖用了两年的时间,就完成了商业闭环了最重要的一步——上市。

2020年7月24日, 在“既是裁判员,又是运动员”质疑声成长的贝壳找房,正式向美国证券交易委员会公开递交招股书。招股书显示,贝壳找房 2019 年成交额达到 21277 亿元。

脱胎于链家的贝壳找房,过去两年里,贝壳把线上线下两件事强力糅合在一起,凭借着强大的融资能力,他们在中介领域打垮了所有对手。

截至2020年6月30日,贝壳找房在中国103个经济活跃的城市中拥有260多个房地产经纪品牌,超过4.2万个以社区为中心的商店和超过45.6万个代理商。

值得注意的是,贝壳找房最近一次融资,是从孙正义的软银拿到了140亿美元的估值,这个数字是竞争对手58同城当前市值的1.7倍,房多多的20倍。

2016年链家完成B轮融资时,曾有市场消息称,左晖同投资方签订过对赌协议——链家承诺5年内完成IPO,否则投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。

回购价格为投资人的融资金额+每年8%的利息。彼时,外界推测,这是贝壳成立两年就急于冲刺IPO的原因之一。

为什么非要上市?

为什么非要上市?要知道,上市是成本最低的融资渠道,但除此之外,贝壳上市背后还有成为一家公众公司的强烈诉求——链家手里的数据很要紧。

据悉,链家地产拥有北京至少80%的小区的详尽数据。

公开信息显示,截止到2017年底,链家地产内部的IT系统,拥有约500台服务器,每天后台系统访问的请求达1000多万次,接近200T的数据。

这些数据包含:每一个买房者、卖房者的电话,小区的详细信息,包括楼层、户数、建设时间、业主家庭资产状况和投资态度等等。

业内曾经有小道消息传过,地方政府找过链家几次,就是看中链家手里的房产底层数据,希望合作。

中小中介的信任壁垒是贝壳天然的基因缺陷。如何扩大中小中介数量是摆在左晖面前的关键问题。左晖给出的答案是让贝壳从原来的链家重资产模式变成轻量化的轻资产模式。

据了解,贝壳找房分为三个体系,平台本身依靠向入驻的中介品牌收取平台费。

他们的数据显示,过去两年,贝壳找房进驻了全国110个城市,入驻合作新经纪品牌超过250个,连接经纪门店超过4万家,服务超过37万经纪人。

一方面是手里的数据有人觊觎,另一方面,如果这事再不快点打开做,“等政府开始强力推行房地产信息化的时候,链家的市场份额必然会遭到蚕食。”

“不管是贝壳还是链家,必须成为一家公众公司。”有投资人分析,这才是贝壳不得不上市的原因。那么为什么不是链家,而是贝壳呢?左晖想得很明白。

用左晖的话来说,“我们在做一个球场,希望在这里踢球越来越多,大家踢球的规则越来越好。我们的利益其实在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则对贝壳平台的利益是最大化的。”

“我希望未来在这个平台达到100个品牌,有一个链家还有其他99个。这是一个极其复杂的博弈,最大的利益应该是博弈的规则。如果行业效率始终这么低,我们就永远没有成长空间;我们的商业基础结构在发生变化,要么对抗要么一起往前走。但行业必须走出信用损伤的囚徒困境,这是一个负循环。所有人都在受损,只不过我们没有感知。”

三年亏损30亿,靠什么赚钱?

“贝壳挖空链家”的非议也一度甚嚣尘上,早在2017年5月链家内部的高管讨论大会上,都有近半数高管反对做平台。直到左晖表态要不惜一切代价做成贝壳,才令众人吃了秤砣。

事实上,贝壳找房的盈利状况一直不佳。从招股书来看,贝壳近几年实现了急速扩张。招股书数据显示,2019年贝壳找房总交易价值(GTV)为2.1万亿元。

2.1万亿元是什么概念?

阿里巴巴、美团、贝壳、携程分别为衣、食、住、行领域中最具代表性的互联网企业,另三家企业在2019年的GMV(成交总额)分别为7.07万亿元、6821亿元、8650亿元。

也就是说,在成交总额上,比贝壳大的只有阿里巴巴,而贝壳大约相当于3个美团、2个半携程。根据招股书显示,2017-2019年,贝壳的营收分别为255亿元、286亿和460亿。

相对于日益提升的营收,贝壳在盈利方面,却处于连年亏损之中。因为自2018年正式成立以来,贝壳一直在急速扩张过程中,花钱也花得很凶。

随着贝壳的扩大、订单的增多,贝壳要付给代理商和经纪人们的佣金是一笔大开支。以至于其成本在2018年为218亿元,在2019年增长到347亿元,一下子就干掉了大半营收。

根据招股书,2017年、2018年、2019年贝壳的净亏损分别达到了5.4亿元、4.3亿元和21.8亿元。其中,2019年亏损幅度同比扩大410%,净亏损率为4.7%。

2020年一季度,贝壳净亏损达到12.31亿元,而去年同期净利润1.66亿元。

将近三年时间,贝壳找房累计亏损超30亿元。

贝壳之所以持续亏损,关键在房地产销售行业的成本高昂。在贝壳的模式下,需要向内部代理商和销售人员支付补偿,并向关联代理商和其他销售渠道分配佣金。

招股书显示,2017 年到2019 年,贝壳的收入成本为207.2 亿、217.8 亿和247.1 亿元。其中,用于内部佣金和补偿的费用占比最大,分别为156.6、157.7、194.4 亿元,2020年一季度为46.4亿元。

可以说,虽然贝壳交易总额很大,但只能赚取佣金收入,各类成本支出占比较大,实际盈利能力并不强劲。

贝壳找房在风险提示中称,“在过去三年中,我们的成本逐年增加,我们希望继续增加成本以支持我们预期的未来增长。由于我们的成长以及与上市公司相关的成本增加,我们还预计会产生额外的一般和管理费用。我们的支出可能比我们预期的要大。”

对于未来能否盈利,贝壳找房也自称短期内无法实现盈利。风险提示显示,贝壳“预计将来会继续产生大量成本和支出以进一步扩展我们的业务,这可能使我们更难以实现盈利,而且我们无法预测我们是否会在短期内盈利,甚至或根本无法实现盈利。”

最大的风险是政策方向

贝壳是含着金汤匙出生的。除了母体链家的强大资源和能力,它还是互联网改造房地产最有想象力的平台之一。然而,它也一直处于争议漩涡,涉嫌垄断的质疑从未平息。

不少人也把它理解成“房产版淘宝”。但和淘宝等互联网平台不同的是,它不仅提供平台,它本身还是做买卖的商家;它既制定平台规则,同时还下场比赛;既是裁判员,又是运动员。

这就是贝壳被质疑垄断的原因。

回头来看,贝壳找房发展势头近乎膨胀。仅在2019年,贝壳找房就完成三轮共约44亿美元的融资。贝壳找房称,资金用途包括产业互联网领域的技术研发、产品创新及招募人才等。

贝壳找房CEO彭永东曾在接受《中国企业家》专访时称,公司在技术开发等新业务方面的投资额度过亿元。

据贝壳找房披露的最新数据,截至2020年4月,贝壳找房已进驻全国110个城市,入驻合作新经纪品牌超过250个,连接经纪门店超过4万家,服务超过37万经纪人。

而左晖的规划是,2020年贝壳找房要帮助超两万家门店年销售额超5000万元,1000家门店规模翻倍,未来要连接100万服务者,满足3亿家庭买卖、租赁、装修家居、社区服务等需求。

在今年4月举行的贝壳找房两周年线上发布会上,腾讯高级执行副总裁汤道生表示,在国家战略的推动下,居住行业也在加速数字化战略。包括居住服务、建筑管理、社区经营一类的居住产业链,通过和产业互联网深度融合,实现从传统居住向智慧新居住的跨越。

疫情突袭,行业上下游线上化需求为贝壳找房带来了新机会,但真正的盈利闭环尚未可期。

《中国企业家》曾问过华兴资本董事长包凡,像贝壳找房这类快速成长型企业,贝壳找房是否跟其他一些快速成长起来的企业一样,因为走得很快,而不可避免地遇到一些风险?

包凡回答说:“整个中国房地产行业中挥之不去的一个风险因素,就是大的宏观政策方向。这与其说把它当做外部风险因素,还不如说它就是一个新常态。贝壳肯定会有新调整,核心是,在这样一个新常态下如何管理风险,要确保企业不能在政策的调整过程中倒了,也不能让自己绷着的这根筋绷得太紧,没有了回旋余地。”

另外,像贝壳这种人力密集型企业确实比很多企业的管理难度大得多,怎么能够真正处理好短期与长期所面临问题的关系,可能是另一个值得长期思考的问题。

此前,贝壳建立战区制,施行组织结构改革,试图整合旗下全部城市经纪网络,但这种规模与深度的整合岂是短期可以完成,在仓促中反而将短板暴露出来。

左晖曾将房产中介行业比喻为一个搏杀的丛林,在这里消费者和经纪人互不信任,同业者之间互相恶意诋毁。“如果不做根本性改变,我们的事业便不可持续。”

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