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江门楼市前半年的逆市而行 交出成绩不俗的答卷

2020-09-23 10:11:59来源:南方报网—南方日报编辑:

即将过去的“金九银十”素来是一年中楼市销售难得的旺季,一直以来被开发商寄予厚望。今年,在库存量依然不低的情况下,江门(楼盘)各大开发商备足优惠,全力迎接今年最大的销售旺季。本周,笔者走访得知,无论从市场的表现,还是江门市住建局公布的数据,“金九银十”的表现都不尽如开发商的期望。

数据 “金九银十”成色略显不足

在全国楼市不景气的情况下,江门楼市前半年的逆市而行,交出成绩不俗的答卷。上半年,在央行三度降准降息、330新政、公积金新政、“房七条”、O2O网上房博会等一系列中央以及地方的刺激政策出台,推动江门楼市不断升温。

从数据可以感受到上半年的江门楼市的温度。上半年,江门中心城区住宅成交量突破8000套,同比大涨63.5%;累计网签面积88.75万平方米,同比大涨增64.6%。从单月成交量来看,除开春节所在的二月份以外基本上每个月的成交量都过千,有个别月份甚至超过了两千套,均价也在走高。这在过去是十分少见的。

“金九”并没有预期般开个好头。江门市住建局公布的数据显示,9月蓬江、江海区新建商品房网签面积18.69万平方米,其中住宅面积15.30万平方米,环比减少3.9%,同比增长53.8%;住宅网签套数1425套,环比减少1.5%,同比增长46.1%。从数据上看,今年九月份楼市成交与去年同期相比增长不少,但环比的数据是减少的,也就是说九月份成交数量甚至比八月份还要少。1425套的成交量放在今年江门楼市的环境来说只能说是勉强及格。

“银十”也没有成为黑马。根据江门市住建部门官方网站的即时统计,截止至10月28日,江门市中心城区的成交量也仅仅是1395套,同样是成绩平平。

从市场情况来看,购房者在“金九银十”并没有表现出特别的热情。有业内人士认为,前半年多项利好政策刺激下,大部分刚需都已经消化,所以今年的“金九银十”并没有出现成交井喷的现象。事实上,今年上半年的江门楼市经历了一番前所未有的红火。截止至8月底,江门楼市成交总量已经破万套,达11761套,仅仅用了半年多的时间成交总量已经十分接近去年全年的成交量。上半年楼市红火的难免会带来下半年后继无力的情况。

笔者向多个楼盘销售人员了解,“金九银十”前来看房的市民不少,但普遍都带有观望情绪,很多都是改善型需求者,不急于下手。

黄金周“彩虹”来袭,黄金周失色“十一黄金周”无疑是楼市最热门的假期之一。但据笔者了解,今年的黄金周江门楼市表现欠佳,并没有达到开发商的期望。

据江门搜狐焦点市场分析部数据显示,今年“十一”黄金周(10.1-10.7)住宅成交量共107套,同比下降6.1%;网签面积为12721.48平方米,同比上涨7.4%;网签总金额为94925564元,同比上涨33.4%。从网签数据不难看出,国庆黄金周江门楼市成交不算理想,且成交多集中在价格相对较高的片区。其中江海片区和北新片区同时以网签37套的成绩并列第一,成为六大城区销量冠军;滨棠片区以网签18套位居第二,杜阮片区销量最低,成交量仅为2套。这对于各界期望极高的黄金周而言只能是一张差强人意的成绩单。

业内人士认为,江门楼市黄金周遇冷的一个十分重要的原因就是天气原因。黄金周期间江门恰逢强台风“彩虹”来袭,暴风雨天气打消了购房者看房的热情。据悉黄金周期间各大楼盘的客户到访数量都不高。

尽管“金九”没有开个好头,但各大开发商仍不敢放弃国庆黄金周这块高地,推出大量的优惠促进成交。据悉有楼盘推出“5000元抵3万元”优惠,还有楼盘推出“1万元抵3万元”优惠;有的推出赠送物业管理费的,有的“老带新”送物业管理费活动;更有楼盘推出一口价单位,直接让利;而更多楼盘则举办各种“亲子”、“游园”等传统的活动。

国庆黄金周的成交量一向占十月份成交量十分重要的一部分。黄金周不给力直接让“银十”黯然失色。前期政策利好已经将大部分刚需消化,业内人士预计接下来楼市会继续平稳,不会有大的波动。

政策业内认为去库存仍是主基调

今年楼市不断松绑,利好政策频出。业内人士认为这也是刺激江门楼市成交大增的重要因素之一。

前几天,央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。本次“双降”距离上次尚不足两个月,也是今年来第五次降准和第五次降息,五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%,五次降息的调整幅度达1.25个百分点。

9月30日,央行联合银监会发布通知。通知称,在不实施“限购”措施的城市,表示对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。这是从去年“9·30”之后,央行再一次调整限购政策。据悉,目前大部分城市的限购政策已经取消。

中央政策给力,地方政策的力度也不小。江门针对房地产市场库存高企的现象,专门出台了力度十分大的“稳价促量去库存”七条措施。其中降低住房公积金贷款首付款比例,提高市区住房公积金最高贷款额度等措施备受市民关注。

多方刺激政策着力下楼市成交有较好的表现。业内人士认为,第四季度,政策层面或将继续保持宽松,房地产需求持续释放。但价格上应该不会有太大的波动,“去库存”仍为江门楼市的主基调。

全年总成交量再创新高已成定局

尽管今年全年的全国楼市大环境低迷,但江门楼市却逆市而行,在上半年集中爆发。截止至九月份的成交数据,江门楼市今年的成交总量已经超过去年全年的成交量,江门楼市成交再刷新高已经成了事实。

受经济下行因素影响,今年全国楼市仍处在一个局势不明朗的状态,消费者的观望情绪也颇为浓重。据媒体报道,国家统计局数据显示,2015年前9个月,房地产开发投资累计完成额为70535亿元,连续19个月下滑,创2009年3月以来最低增速水平。

在全国楼市低迷的背景下,江门楼市却创下了有史以来最好的销售成绩。去年,江门楼市累计网签12469套,刷新了前几年的成交记录。然而在今年,这一成交记录在九月份就早早被破了。笔者看到,截止至9月份,江门中心城区楼市的成交量已经高达12592套,提前三个月刷新了记录。这足见今年江门楼市的火爆。

大幅增长的销售额并没有拉升成交均价。1-9月份江门中心城区楼市成交均价为6439元/平方米,而2014年全年的成交均价为6502元/平方米。也就是说,成交量大增的同时,成交均价却在下降。从此可见,在年初14500套的库存压力下,开发商全年以价换量的策略十分明显。

值得关注的是,尽管今年各大开发商都使尽浑身解数促销量,也取得很好的成效,但由于过去几年房地产开发盲目乐观,投资过热的后果慢慢显现,楼市成交数量大增,但库存量不减反增,出现了房子越卖越多的现象。截止至9月,江门中心城区的楼市库存量仍高达14800套。

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