首页> 五邑资讯 > 正文

江门推地逐年减少 开发商主要任务是拿地

2020-10-13 09:23:13来源:中国好户型编辑:

4月22日,江门出台楼市调控政策,加入珠三角限购行列。政策影响下,今年江门楼市行情将如何?有买房需求的市民什么时候该出手?中原地产营销副总监莫志华接受记者采访时表示,江门楼市稳中向上的形势近期将持续,建议购房者在选房时从自身需求出发,了解清楚项目的交通、学区、生活配套、业主圈层等是否适合自己,货比三家后选择最适合自己需求的项目。

新政以限制外地户籍买家为主

江门于4月22日加入珠三角“限购圈”,规定在蓬江区(全区)、江海区(全区)及新会区会城街道实施实行住房限购、限贷等政策,江门实施楼市限购政策:本地户籍家庭限购3套,外地人限购2套,外地买家需提供半年以上个税或社保证明;银行贷款首套房首付最低3成,二套房首付最低4成。

莫志华认为,江门通过限制交易、提高银行按揭首付比例等措施抑制本地、外地大量投资需求,而二手交易限制这些严控政策并没有实施。通过认户籍和社保、缴税等手段以限制外地户籍买家为主,同时提高银行首付成本,但与2014年二套首付比例60%相比,不算严控。

莫志华介绍,受到周边城市政策加码“限购潮”的影响,佛山、番禺、中山等地投资客户有不少分流到江门看楼。但江门近期的楼市由于缺货,预期出台政策措施,导致外来客实际成交量较少。江门成交主要以本地客源为主,市区楼盘占了9成以上的客户都是江海、蓬江区为主,有一部分是在江门工作、置业的外地户籍客户,其他限购城市比如广州、深圳、佛山、中山的客户比例目前不足5%。“由于江门外海镇的楼盘,大都是来自中山的买家,调控政策会产生一定影响,但现阶段外海楼盘库存去压力不大了。”

莫志华说:“本地人还可以买第三套房,限购对小部分市民有影响,尤其提升购房首期款及限制外地人购房为重点,对刚需也有影响;而鹤山、开平等市没有限购,会增加外来投资客对鹤山投资热情。因此本次政策不算严控,暂时影响不大。”

他认为,虽然在江门出台调控政策背景下,但地块供应趋紧,土地市场竞争升温,高成本地块必然造成楼价的上升预期,预计江门楼市稳中向上的形势近期将继续,有望在下半年延续平稳增长态势。

江门推地逐年减少

开发商主要任务是拿地

莫志华认为,江门市场由于近期供需关系紧张,地价和楼价上行带来的部分追涨入市,楼价上行态势不变。今年三四线城市政策行政干预影响短期供需数据,但难改市场热度和房价运行趋势。

莫志华分析,外来开发商今年拿地任务很重,大部分本土开发商近期也开始“缺地”,拿地欲望强烈。缺地、争地成为今年江门楼市的关键词,“今年开发商的主要任务是拿地,没地代表将要退出市场”。

江门市国土资源局3月底公布了《江门市区(蓬江、江海、新会)2017年度土地供应计划》,三区房地产开发用地计划供应1544亩,比2016年的供地计划下降33%。

4月22日,《江门市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》指出,根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对新建商品住房消化周期6个月以下的有关市、区,在显著增加供地的同时,须加快供地节奏,盘活存量土地的开发。消化周期较长的区域,要减少供地。

莫志华说,江门今年的供地较少,市区的存量土地不多,优质地块更是越来越少,推地节奏及数量逐年减缓、减少。从官方公布的供应计划而言,大地块少,40亩以上的地块不多,预计稍有规模的地块都是开发商热门竞争的对象。

城区供应紧张将在下半年改变

根据江门市住建局公布的最新数据显示,江门商品住宅待售套数继续下降,截至3月底,全市库存量为32258套,环比下跌10.2%,同比下跌31.8%。其中中心城区(蓬江、江海)仅5800套,去化周期大约3个月。

莫志华认为,作为三线城市的江门,中心城区商品住宅去化周期只有3个月,这个是暂时供应量严重不足的现象。他介绍,3月江门城区共有10盘推新,推货房源共1161套,但并未能缓解其“紧缺”局面。4月江门城区大约有10个楼盘推新,其中不少是在一季度供应相对较为“沉寂”的楼盘,预计4-7月江门市场的新增供应及营销动作均会有较为活跃的表现。

他介绍,在近期江门主城区一手住宅市场已批未售、在货量持续减少、供应相对不足加剧的情况下,很多房企已开始积极拿地以补充储备,预计4-7月江门楼市仍将保持相对偏热的局面。他预计,下半年随着多个新旧项目大量推出新货,加上政策调控,地方推出更多地块,这种短期市场需求不足的情况在下半年会有所改变。届时,市场热度降温,楼价逐渐企稳。

区域竞争集中在滨棠片区和江海区

在区域划分上,江门中心城区分为北新片区、杜阮片区、潮荷片区、滨棠片区和江海片区等,莫志华分析,今年区域竞争主要集中在滨棠片区和江海区。江门城区成交量依然比较集中在江海区和滨棠片区两大片区。江海区、礼乐片区下半年将不断有新盘加盟,货量渐趋充足,如名门壹号、格林春天、天鹅湾、朗晴新天地、恒大项目、东汇城、明泰城等项目新货持续加码,预计竞争会越来越激烈,将是市场焦点板块。

西江板块、北新区、双龙片区在售楼盘虽多,由于多个畅销盘已接近收官,预计会维持高价畅销态势;而滨棠片区近年高价推地、在售楼盘货量已不多,但片区后续仍不缺货。保利大都会推货脚步不会停,滨江壹号等项目则接力滨棠片区,预计价格也将日益上升。

近5成洋房主打刚需

大户型需求逐渐提升

在产品供应方面,莫志华介绍,今年各面积段的供应量比较稳定,而且始终保持供应略大于需求,各面积段产品去化情况均较为理想。他说:“主打洋房供应近5成集中在80-100㎡的刚需户型,其中90-100㎡占30%,80-90㎡占20%,100-130㎡ 的改善户型也有25%的供应比例。北新区主要面向刚需客户和改善型客户,成交面积段40%集中在80-100㎡,38%集中在100-130㎡;滨江新区、外海板块和北新区情况近似。江海中心区主要以自住刚需客户为主,7成分布在70-110㎡之间,其中27%成交量集中在90-100㎡,80-90㎡成交占比也将近2成;杜阮板块和江海中心区情况近似,其余板块成交面积段相对分散。”

2016年二孩政策全面放开,住房需求结构产生变化。莫志华介绍,曾经占领刚需市场的“小三房”地位开始被动摇,大三房、四房、大平层、复式等大户型需求逐渐提升。家庭拥有两个孩子,大平层和复式在空间上、居住舒适度上更加容易满足家庭成员增多带来的变化。相比同样面积的房子,复式更具优势,可以设计出更多的房间,并且可以尽量减少家庭成员间的干扰,这是平层单位无法比拟的。

购房者置业要从自身需求出发

江门房价、升幅相对周边地级市、县级市都属较低,莫志华认为,在拍地的影响带动下,部分热销楼盘比较抢手。他预测,江门市场由于近期供需关系趋紧,预计短期内将保持楼价持稳态势不变。

莫志华说,今年市场形势很好,稳中向上的形势仍将继续。久未推地的江海区、杜阮板块将拍出几块高价地块,将拉升楼价,对于购房者会增加一定的费用支出。“建议购房者在选房时从自身需求出发,了解清楚项目的交通、学区、生活配套、业主圈层等是否适合自己,对比多个项目,选择最适合自己需求的项目。”

信息时报记者 廖宴思

标签: 江门推地

版权声明

    转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益,请作者持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢您的支持与理解。