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深圳楼市降温:中介从月收入15万到转行送外卖,投资客仍豪赌学区房

2021-07-14 12:47:59来源:安家网编辑:

在深圳楼市的“黄金十年”里,大部分投资客都赚得盆满钵满。
 
在梁龙的记忆里,自2014年开始到2016年,深圳房价涨幅已经没有任何规律可言。在深圳的楼市“神话”之下,还屡屡出现了开盘即清盘的销售奇迹。
 
32岁的梁龙看起来比同龄人多了一份“悠闲”,这份“悠闲”得益于他曾经60万投资的几套深圳房产。在未限购时,与其他投资客一起联合控盘炒房。
 
前海概念加持,宝安中心房价一路高歌猛进证明了梁龙的眼光,在交易平台上,其入手的房源挂牌价已经突破10万/㎡。当时整个楼市完全处于魔幻的状态。”梁龙说:在强劲的楼价之下,短期倒卖交易频繁,深圳二手房产交易出现空前繁荣。

 
在深圳房价领涨全国的2015年,离不开银行信贷、P2P等高杠杆产品的推波助澜,极致的金融杠杆撬动下的投机行为疯狂引爆深圳楼市的“速度与激情“。
 
在金融去杠杆的形势下,今年年初,针对挪用“经营贷”炒房的围剿行动,席卷了北上广深等热门城市。“现在银行查得严,且二手房的流动性已被控制,投资客鲜有敢铤而走险的,仅对学区房抱赌徒心态。”资深业内人士指出。
 
深房中协数据显示,2021年6月份二手房网签3216套,同比去年13492套的二手房网签数据暴跌76.2%。鉴于深圳二手房市场有5000套荣枯线说法,3216套的水平可谓跌到“冰点”。笔者实地走访发现,新一轮的中介“关店潮”暗流涌动。
 
中介自白:从月赚15万到转行送外卖
 
站在位于福田区八卦岭的门店里,陈帅(化名)将烟头狠狠地掐灭——他并未转发7月9日晚“央行放水,深圳房子又要涨价”的消息,而是在开始想着自己的未来。
 
五年前,陈帅从广州一所三本院校毕业来到深圳,他所选择的职业正是此前如日中天的房产中介。但刚刚毕业工作不久却错过了2015年深圳楼市的“狂热”,迎来的只有不断加码的调控政策,入行两三年业绩平平。
 
谁也没想到,疫情当中的2020年,深圳楼市却异常火爆,陈帅终于尝到了甜头,加之自己所在的八卦岭片区堪称深圳学区房魔幻表现的代表:荔园小学东校区刚刚开建,这里的房价可以在一年多的时间里直接翻倍。只是,房价普遍过了“10万+”,学校却还没有“出地面”。
 
“八卦岭房价魔幻,我们也有饭吃。”陈帅回想起去年的业绩,很是骄傲,“店面月度业绩已突破逾九十万,平均一个月我自己也能卖掉两三套二手房,加上不少租单,销售佣金入账15万左右。”
 
看惯了楼市暴富效应之后,2020的6月,陈帅以单价约5万/㎡的价格购入一套光明的住宅,购买半年就上涨逾20%。
 
人生有高潮低潮,楼市也是这样。近段时间以来,陈帅的心思开始发生变化。

 
二手房参考价、严查购房资金、打击代持及众筹炒房,严查深房理事件、堵各种政策漏洞......回顾整个上半年的深圳楼市,相关部门相继出台一系列房地产调控政策积累叠加,被称为史上“最猛”楼市调控组合拳的威力,让深圳楼市跌落神坛。此前,国家统计局发布了2021年5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,深圳由上个月的持平转向下跌,微跌0.1%。这是2019年7月以来,深圳二手住宅价格首次下调。成交量更不在话下,今年上半年深圳全市二手房网签套数30505套(含自助),同比去年同期下滑48.0%。此外,6月深圳二手房成交更是同比暴跌7成。
 
“最近几个月的业绩只能用惨淡来形容。”陈帅说,“基本上每个周末带客上门看房的次数只有一两次,有时甚至连看房的客户都没有,成交就更别说了。业主开始愿意降价,但买家也越来越谨慎。”
 
附近的二手房没有以前好卖,陈俊也有自己的生存法则:深圳周边的房子,他都卖。陈俊说,“每逢长假,我都成兼职司机了,经常带客户到惠州和中山看房。”
 
“深圳的调控每年都有啊,对于有多年从业经验的资深房产中介来说,觉得扛一扛就好,对于新人来说,压力真的比较大。”陈帅说,这时他的领导对他说的话。
 
然而,与去年的火爆行情相比,指导价的出现让深圳二手房市场“量价拐点”初现。官方指导价“杀手锏”的出台,锁死二手房的溢价及流动性。寒冬之下,迎来“中介辞职”“店铺关门”热潮。2021年6月,陈帅正式成为了“外卖骑手”中的一员。一天工作14个小时,挣一万多,但这远远不够他的房贷,每天焦虑得睡不着觉……
 
投资客不甘离场仍豪赌学区房
 
不管楼市如何调控,深圳楼市在众多投资者眼里的前景依然那么诱人。
 
不过今年上半年,深圳楼市降温明显,就连一直被称为“硬通货”的深圳优质学区房也在发生着微妙的变化:价格和成交量近来也都出现下跌的趋势。
 
“我从去年开始关注学区房,第一次去看房我被吓到了。”从事跨境电商的黄丽(化名)已在深圳投资了两套公寓,目前正准备给正在读幼儿园的小孩准备学区房,考虑再三,决定买一个“老破小”,再在附近租一个大一点的房子。“我也是买办法,已经花了好几个钱包了,不想压力太大。”
 
楼市荒诞的一面,都可在学区房窥见。去年,深圳学区房的涨幅一直走在前列,罗湖福田的“老破小”学区房冲破单价15万/㎡的比比皆是。今年以来,在调控的威力下,学区房市场也开始有所动摇。
 
“我关注了罗湖区的愉天小区,最高的时候35平的房子接近700万,现在有中介跟我说600万上下也有房源,但我还是觉得价格很夸张。”黄丽说,“第一次去看的时候我着实被吓到了,楼梯的墙面脱落,电线网线乱搭,我看的那个房子被租出去当成宿舍用,好几个上下床放在客厅和房间,着实像电视里看到的蚁房。我只是觉得,住的人辛苦,但我要花500多万去买这种房子,更辛苦......”
 
说起蚁房,大家并不陌生。在,蚁房还有很多其他名字,包括劏房甚至是车位房。电影《一念无明》讲述了一对父子挣扎在贫困和漠视的社会边缘的故事。影片里两人生活的房子放了一张双层床,儿子侧卧在上铺,父亲站立在床前,狭小的空间摆满了各类生活用具,现实中人们就把这种房子形象地叫做蚁房。

 
然而,距离深圳两千多公里外的北京西城区“严格执行多校划片的入学政策”的消息在近期更是引起舆论的广泛关注,这个政策也被认为是打击高价学区房的终极大招。因针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集,涉嫌寻衅滋事,北京某机构2名经纪人也被刑事拘留。
 
此前西城从未严格执行过多校政策,不过这次是真的动真格了,直接上马了“最狠”学区房政策。这也让一些家长开始担心,学区房还是否会是“硬通货”。
 
“与北京同样风口浪尖的深圳也许会跟进措施。”资深业内人士透露。事实上,为均衡教育资源,给学区房降温,深圳市教育局在2015年提出各区要积极探索学区制招生。至今,罗湖、福田、龙华、宝安、坪山、龙华等6区均试行大学区。家长从择校变成了“择学区”。

 
另据乐有家研究中心的数据,今年4-6月,深圳约有55%房源下调报价。典型学区八卦岭片区平均挂牌价下调0.32%,百花片区平均挂牌价下调1.23%。
 
不过,还是有很多深圳家长认为,基于深圳教育资源依旧紧张,优质的基础教育资源更为紧缺的现实,优质学位房仍是刚需,因此更为保值,也更受投资客的青睐。“虽然不能说读好的学校就能考出好成绩,但小孩读完书或许还能赚到不少钱,能不吸引么。”
 
“楼市降温了,我这时候买学区房还稳吗?”犹豫之后,黄丽决定赌一把,“还是搏一搏运气吧!”其一,为了让孩子不输在起跑线,其二,投资回报的诱惑力令其更加坚定自己的抉择。
 
高价学区房成为家长和投资客不可承受之重,但他们仍愿意抱着“赌徒”心态,坚定认为,优质学区房怎么都不会走到崩盘的那一天,只要做好“放长线”的准备,兴许能迎来新的转机。
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