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一方面“禁止涨价”另一方面“限制降价”,买房人是否该出手了?

2021-08-25 10:38:17来源:安家网编辑:

最近,“限制降价”又成为了房地产的热议话题。湖南岳阳、昆明、沈阳等城市开始不断为“降价”打预防针,对调价幅度比较大的楼盘开展约谈活动,言外之意很明显:你们不能这么没底线地随便降价,要确保住房市场的价格平稳。

 
有专家这样说过:限制楼市上涨,可能真的会涨;限制楼市下跌,可能真的会跌。
 
听起来,这句话有点拗口,但仔细想想不无道理。本质上而言,商品房也是经济活动中普通的一个商品交易活动,价格必然也要遵循最基本的价值规律,在大涨大跌的风向下,即便想用调控的手段阻挡住价格上涨或者下跌,短期可以,但是长期而言难以做到,因为决定性因素变了,那么表象自然也要跟着改变。
 
由此,咱们可以给出一个观点:对于那些“限制降价”的城市,或许真的在跌,不管市面上的话怎么说、不管各路专家如何加以美化描述,这个基本的事实应该得到认可。一方面“禁止涨价”另一方面“限制降价”,2021年开发商难了。
 
首先,禁止上涨,这是近年来国家对市场一贯的基调。
 
没有多少可以回旋的余地,特别是七次人口普查数据之后,房地产被冠上了制约生育率提高的“罪名”,在提高生育的一揽子计划中,限制房产价格、降低住房开支成为了第一件必做的事情。与此同时,开始对围绕住房的一系列问题展开整治,房产中介、新房销售、房产售后、小区物业等都不例外。

 
为啥房企们这么着急宁愿舍弃利润,也要调低售价卖房呢?2个因素不可忽视:
 
随着去年“三根红线”和今年“两根红线”的出台,高层兵分两路,从楼市资本房企融资端和购房融资端切断大幅淌入的可能性,可以说击中了房产的七寸。万科的董事长郁亮在2020年和2021年中,分别两次给出了相同的看法,郁亮直言,随着楼市的资金受限,所有的房企都搁在了同一个起跑线,过去巨额融资红利期已结束,今后要依靠管理创造红利。
 
郁亮的这番话几个意思?总结起来只有1点,随着金融机构压缩向房企们的融资贷款,现金流将成为至关重要的生存砝码,对于现金流不足、资金面不畅的房企,生存之路或进一步被压缩。
 
在调控的种种限制下,市场上购房需求并不充裕,高负债、高周转是两个相互依存的产物,只要具备高周转,才有能力高负债。现如今,融资渠道匮乏了,那就必然需要通过壮大自己的现金流来扩大资金操作面,然而钱从何来?调控之下,无人买房了。
 
所以说,房企卡在中间,不知道如何是好。

 
其次,多个城市“打预防针”,提醒房企们不能随便跌价。
 
对此,笔者的观点是:不能跌价,但并不代表市场就真的可以保持在“高价格”层面,毕竟购房者的眼光是雪亮的。就拿岳阳的这一次“限跌”来说,房产局工作人员的观点明确,不能够让这几家楼盘降太多,因为如果他们降多,可能会引起连锁反应,在房产涨价期和跌价期,“多米诺骨牌”效应会被无限放大,一旦第一张牌倒下来,那么后续的风向变会跟着自发前进。
 
那么,“不跌价”是不是意味着市场就认可和接受“高价”呢?指闻君给出答案是否定的。举个例子:A楼盘开发商急不可耐地把销售价从1.2万元降低至0.9万元销售。然而在约谈之后重新提升至1.2万元。看起来价格市场是“相对平稳”的,但是在买房人的立场来说,0.9万元才是A楼盘应该有的合理价格区间,在接下来5-6个月的时间内,市场购房散客并不会接受1.2万元的标价,但是这5-6个月或能决定A楼盘的生死大事。

 
当此之时,买房人该出手了吗?还需分情况看待。
 
前不久,一位买房不久的朋友(暂且称为大明)就掉进了降价的漩涡中。3个月之前,大明通过亲戚的朋友介绍,通过“走关系”的渠道购买了一套特价房,这家楼盘的销售价格为2.2万元,大明这套房子建筑面积为102平米,总价格达到224.4万。通过亲戚介绍的渠道,总计节省了4万多元,最终以220万元入手。
 
就在买房1个月之后,大明感觉被“玩弄”了,买房的这家楼盘开启了促销模式,与大明这套102平米相同户型,差不多楼层的房子,原价224.4万元,现在降低至了180万,掰着手指就可以算出大明损失了多少:220万元-180万元=40万元。这让大明感觉不爽,但是又无可奈何,房产销售合同已经签订,按揭贷款也已经办理下来,这事儿就这么坐实了,即便想反悔也没有余地。

 
笔者认为,随着中国房产进入“平稳”新常态,多个城市、多家楼盘调低房产价格,或许将成为常态化情况,随着城市房产增值差异越来越明显,有些城市的房产,注定应该被放弃,同时也给予买房人新的购房指示:
 
1、优质房产仍然值得入手。近年,我们赫然发现,上海、深圳、北京等一线大城市,房市并不聒噪,甚至有些过分安静,一方面是调控的结局,另一方面是需求不足导致。不过不用抱有太多的怀疑,类似这些城市,将来依然有充足的机会和时间再次提升。
 
2、不少三四线城市建议躲开。燕郊就是一个活脱脱的案例,巅峰时期高达4万元,1年时间就打回原形到1.7万元,玉门、鹤岗、丹东、双鸭山等一系列三四线城市,正在上演“楼市变形记”。
标签: 房子是涨价还是降价 买房期间房子涨价了怎么办 房产涨价

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