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楼市在狂欢的同时也面临着高压 那么这种高压是怎么造成的呢

2020-07-29 09:23:34来源:和讯网编辑:

近半年的楼市,时不时都炸出大新闻。

6月初,杭州远洋西溪公馆开盘吸引了超过6万人摇号,史称“杭州万人摇”事件;这个月,广州南沙恒大阳光半岛接受诚意登记,停在销售中心外面的车几乎可以从粤A排到粤X,整个大湾区的购房者都为之沸腾!

乍一看,全国的楼市都非常火爆;事实上,楼市在狂欢的同时也面临着高压……

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楼市库存压力有多大?

根据上海易居房地产研究院的监测数据,2020年上半年全国100城新建商品住宅库存总量达到了47916万㎡,和去年同期相比增加了6%。

图源:易居研究院

从图中,我们可以更直观地看到,今年上半年的库存量相比去年同期的确是有所增加。

我们再看看不同城市群体库存量的情况。

近半年,32个二线城市的库存量总体维持在25000万平方米以上,4个一线城市的库存量大体保持在3000万平方米的水平。平均下来,单个一线城市的库存量为750万平方米,单个二线城市的库存量稍多,去到了781万平方米。

而在二线城市中,有些城市表现尤为突出。日照、杭州、呼和浩特、青岛和郑州领跑了全国城市库存量增速排行榜,分别位列前五名。

没想到,上个月楼市火热到催生新政策的杭州,竟然也凭借着78%的增速排名第二。一边享受着“万人摇”的火热,一边面临着高库存压力的杭州可谓是在冰与火之间谋生存。

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库存高压的背后

那么,高压的是什么造成的呢?

首先,全国新房库存量高很大一部分的原因在于各城本身供应量太大了。

回顾近5年全国各城市卖地数据我们就可以发现,重庆、郑州、潍坊、徐州和南通这6个城市卖地面积(规划建筑面积)已经超过了2亿平方米;其中重庆更是达到了3.92亿平方米。早前大热的杭州也不甘落后,卖地总面积达到了1.44亿平方米。

总的来看,近5年卖地最多的都是二线城市。一线城市如深圳、北京,它们的卖地总面积在50城中排在了倒数第二、三名;稍多一点的上海和广州,也分别排在倒数16名和倒数24名。

这也就解释了为什么二线城市库存量如此大。一方面,二线城市的产业水平还不是十分高,地方财政在很大程度上还是依赖卖地所得的收入,毕竟没人会放着每年一千多亿的收入不管;反观以高新技术、金融等产业为支柱的深圳,卖地收入只有3233亿元,财政摆脱了对卖地的依赖,自然不会有后期高库存的压力。

当然,深圳卖地收入占比少跟它本身没什么住宅用地可出售也有很大的关系。

另一方面,虽然说近年来,像成都、杭州、重庆等二线城市越来越受到人们的关注,人口净流入值也有所增加;但是,和一线城市相比,二线城市的吸引力始终是稍稍逊色。一个城市对人口的吸引力越强,它的住房需求就越大;反之住房需求则小。

二线城市就是在上述两方面因素的博弈中,显示出了供大于求的问题。

当然,还有一个原因是不可忽略的,那就是疫情。疫情对全国楼市都进行了无差别的攻击。今年2月,全国楼市成交量出现了断崖式下跌,许多房子卖不出去只能囤着,去化周期也因此延长到了24个月!

虽然楼市经过了几个月的恢复,已经有了起色;但是直到上月,去化周期依然很长。全国百城平均去化周期达到了13个月。

看来,高压气氛在长时间内都会笼罩着整个楼市。

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库存高压

是蜜糖还是砒霜?

虽然楼市已经逐渐从疫情的阴影中走出,大家对住房的需求也有所恢复;但是库存量和去年同期相比,仍高出了6%,楼市后期仍然面临着比较大的去库存压力。

具体来说,一线城市后期面临的去库存压力会比较小。

一方面因为一线城市近几年的卖地面积不及二线城市。

深圳就是一个典型的例子。深圳作为一个经济体量巨大的一线城市,它的面积只有1997平方千米,而常住人口数量就去到了1343万人;和北京相比,深圳面积大小只有北京的八分之一,但人口数量就比北京人口的一半还多。

一边是土地供应量不足,一边是人太多的深圳,去库存压力自然小。

另一方面,一线城市在疫情后的新盘入市量也远比部分二线城市少。

从表中我们可以清楚地看到,郑州、杭州、青岛和南宁等二线城市近4个月的新盘入市量都在在120个以上,而一线城中入市量最多的上海,也不过85个。

因此,未来二线城市可能会面临着比较大的去库存压力。

那么,面临着去库存高压的楼市对我们来说是“蜜糖”还是“砒霜”呢?这还是得具体问题具体分析。

对于有自住需求的购房者来说,这个高压是“蜜糖”。因为对于开发商而言,去库存压力大意味着资金回笼的周期变长,去化压力实质上会造成金钱压力。所以,为了加快去库存速度,开发商就会搞促销、搞折扣吸引消费者。

对于投资客来说,这个高压就有可能是“砒霜”了。特别是对二三线城市的投资客来说,这些城市本身的资源不够一线城市优秀,也就不能吸引到人才从而刺激住房需求。除此之外,积极寻求去库存的新房市场也能为购房者提供更大的选择空间,二手房相比之下也就不那么吃香了。

总而言之,对于需求是自住的购房者,这段时间都会是你入手的好时机。但对于投资客来说,尽管楼市未来可能会有各种去库存花招,但还是要谨慎入手。因为这些花招在住房需求减少的小城市里是激不起大水花的,要是在这个时候接手了,钱被套牢是分分钟的事。

标签: 楼市

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