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这三个地块折射出市场态势的一些新端倪

2020-10-16 11:47:44来源:腾讯网编辑:

近期,三宗地引发关注:港务区的西港实业地块(楼面价6377元/㎡)、航天的蓝光地块(11994元/㎡)、灞桥区的金泰恒业地块(楼面价3907元/㎡)。

这三个地块分属在不同的区域,折射出市场态势的一些新端倪——

西港实业地块和蓝光地块对区域未来的房价走势,产生较大影响。而金泰恒业地块则涉及到一个产品类型及其市场面的思考。

首先是港务区西港实业103亩地块。这块地引人关注的点在于其楼面地价在6300元/㎡以上,是港务区截止目前楼面地价最高的!

这位地位于港务大道西侧,陆港足球主题运动公园南侧,地籍编号GW2-5-6,净用地103.431亩,居住性质,容积率≤2.2,建筑密度≤20%,绿地率≥35%。

附加要求是,该按照住宅建筑面积的15%缴纳易地集中配建公共租赁住房建设资金6703万元,规划建设面积约2200㎡公办幼儿园,建成后无偿移交。

最终,这块地的土地综合成本为96733万元,核算亩单价约935万元/亩,楼面地价约6377元/㎡。

▲西港实业地块

应该说,这块土地除了北面是公园、容积率限制在区域是个小亮点之外,地块本身的位置和特性不能说是优质,但楼面地价却创下了区域新高。

港务区上一次土拍7月份融创、华润拿地。7月8日华润拿地217亩,7月9日融创拿地578亩!

华润两宗新地块在港务大道以东的向东路附近,容积率不大于2.5,楼面地价约4467元/㎡;融创地块的容积率在2.2-2.5,楼面地价约4500-5000元/㎡。

▲华润新地块

▲融港务区地块分布图

在容积率差不多的情况下,对比融创和华润地块,西港实业地块的楼面地价却上涨了约1400-1900元/㎡。

未来,港务区的土拍价格会不会更高,目前还不好说。但这样的楼面地价反映出的信号,应该说是非常明显的。

这块地与之前融创、华润地块,其楼面地价都较港务区之前成交的地块高。加上港务区城市价值的兑现度已较高,这预示着未来新盘售价将进入新的高度。

目前,港务区是西安主城区价值较高、房价较低的刚需刚改置业地。当前,价格在1.2-1.3万/㎡的房源可选余地还比较大。

预计,随着融创2盘、金地项目、华润新地块项目等面市后,其产品和价格将带来新的提升。和其它板块类似,港务区很快迎来全面改善时代。

事实上,港务区刚改刚需置业和改善置业并举的阶段已经来临。目前到未来6到9月时间里,港务区依然是刚需刚改置业的机会期。

蓝光航天新城地块,楼面地价在1.19万/㎡,这是航天区域今年内第三个楼面地价超过1万/㎡的地块。

该地块位于航天揽月阁西侧,地籍编号HT01-30-15,净用地面积59.217亩,住宅用地,容积率≤2.5,建筑密度≤22%,绿地率≥35%。

附加条件是缴纳住宅建筑面积5%的公租房异地配建费、建设面积约3150㎡的公办幼儿园,建成后无偿移交。

土地总成本为118401万元,折算亩单价为1999万元/亩,测算楼面地价约为11994元/㎡。

▲ 蓝光地块

值得注意的是,之前航天新区揽月阁区域招商蛇口、融创地块,容积率都不大于1.5,而蓝光地块容积率则不大于2.5,实际上地价是涨了!

地价的上涨,不单纯是企业争抢竞价而造成,更为主要的是城市发展带来的发展空间有限,各项配套发展带来的城市价值提高所致。

这三宗地的价格走高,一方面说明了所在板块的特性,比如城市高标准发展、产品品质要求高等;另一方面也奠定了基调,未来再有地块推出,价格也不会低。

这对于市场释放的信号非常明显,现在有价格较低、产品还行的房子不买,未来要买在这里,必须将接受更高的价格。这很令人无奈,但也只能面对。

因而,在综合因素下,我们看到航天区域,目前仅有的两个价格相对较低的盘大华·锦绣前城(高层均价1.28万/㎡)和康桥·悦蓉园(高层均价1.32万/㎡),近期分别推出一两百套房,都是“千人摇”。

而正在登记(10月14日-16日)的大华翰林华府的洋房产品,均价1.64万/㎡,第二个登记日(10月15日)已有超过4000个登记,可以说已提前锁定“千人摇”了!

而已经亮相,尚未价格公示的绿城·紫薇公馆,其价格和市场关注度也颇为值得关注。如果价格低于预期,势必也将走热。

而金泰恒业灞桥区地块,则代表另一种市场情况。其未来的产品由开发商持有,不出售,但可以租。

通过招拍挂所得的商品住宅用地,只租不售,目前在西安很少见。

10月13日,金泰恒业拍得位于灞桥区汀柳路东侧、西临高速与绕城高速西南侧月135亩租赁型住宅用地,亩单价831万元/亩,楼面单价4451元/㎡。

▲金泰恒业地块

截止目前,金泰恒业已有两次拍得只租不售地块,且在同一个片区。

2018年的12月份,金泰恒业在此以16.7亿元底价摘得264.365亩住宅用地,建成后全部自持。

▲金泰恒业2018年地块

这两次土拍地块上建设的项目叫金泰·东郡。据综合信息显示,该盘将用于陕投集团职工生活基地。

▲金泰·东郡项目效果图

金泰东郡占地约403亩,建筑面积约91.30万㎡,总投资约75亿元,规划了高层,电梯多层,面积100-318㎡的三室和四室为主,配有幼儿园,小学,中学,商业街,业主食堂,运动场所等,可以说相当完善。

产品也行还不错,小区功能也较为全面。但如果全部作为陕投集团职工居住用房,陕投集图有这么多职工吗?即便有,未来会全部住在这里吗?

更大的意义上看,房企能积极参与自持用地的开发建设,建成的房子以合理的租金对市场开放,解决城市“结构性”缺房人士的居住需求,无疑善莫大焉!

所谓“结构性”缺房是在其他地方(城市)有房子,比如父母买了,但在西安暂时无房,又买不起(或不想买),但在西安工作,需要合适的住所,哪怕短暂的。

西安在2019年发布大力发展租赁市场的规划性文件,金泰恒业的实践,无疑将是西安发展租赁型商品住宅的一个有益试验和带头。

如果再多推出一些这样的用地,房企能积极参与一些,态势恐怕会不一样。大家都在说自己是“责任房企”,难道说,到目前为止,只有金泰恒业能行?

信息=西安土地等 编辑=六言 编审=周鑫

标签: 地块

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