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北京学区房“雷暴”:买房入学好似“拆盲盒”,顶级学区房价格缩水

2021-07-06 10:42:35来源:安家网编辑:

 
 
近日,北京多个行政区幼升小“多校划片”落地、电脑摇号结果出炉,不少家长发现,自己高位接盘的学区房,没用了。
 
从7月2日开始,西城区家长在教育考试中心官网登记意向学校时,发现不少原本可以选择的“牛小”都没有了学位。其中,最火热的顶级学区德胜和月坛,片区内已无学校可供选择,家长只能勾选临近学区的“菜小”和“普小”。
 
在上述学区内,不乏单价超过17万元、总价超过千万元的房产。这就意味着,高位接盘买下顶级学区房的家庭,不仅无法升入意向的“牛小”,而且再度转手时,房产价格或将大幅缩水。
 
“多校划片”进行时,买房犹如“拆盲盒”
 
去年,北京市东城区、海淀区和西城区相继公布“多校划片”政策,近日进入落地期。
 
此前,在这三个教育强区,一个小区对应单所学校,购买学区房即可对口直升。“多校划片”则意味着,一个小区对应同个学区内多个学校,通过电脑派位决定具体入学的学校。
 
按照去年公布的西城区幼升小入学政策,2020年7月31日前取得房本的家庭,可以优先学区内选房;2020年7月31日后取得西城区房本的家庭,执行“多校划片”或相邻学区内入学。
 
西城区政策的落地效果远超市场预期。在去年7月31日前取得房本的家庭,也遭遇了“多校划片”,甚至被调剂到学区外的“菜校”。
 
比如,德胜的育翔小学,很多“四老房本”的家庭都被调剂了,有调到本区“西师附小”的,也有调到新街口学区“志成小学”和“第二实验小学玉桃园分校”的,还有调到什刹海学区“雷锋小学”和“鸦儿胡同小学”的。
 
而在去年7月31日之后取得房本的家庭,只能“挑剩下”的,面临的可选项更少,不确定性更大。
 
现实摆在面前,德胜、月坛近年的入学人数激增,学位高度紧张。同时,优质学校超员爆满,有些学校甚至计划在操场上搭起简易楼。
 
东城的家长也很“崩溃”。6月29日,东城公布幼升小录取结果。2019年1月1日之前的购房家庭,按照对口直升规则入学。2019年1月1日之后取得房本的家庭,买房犹如“拆盲盒”:原本房产对应着牛小的家庭,有人被分配到同一个学区内的普小,也有家庭中大彩,从普小派到牛小,甚至还有很多跨学区调剂的结果。
 
海淀区学位较为充足,虽然也执行了多校划片,但观察其电脑派位结果,在2019年1月1日之后取得房本的家庭,大部分实现了就近入学。
 
中原地产首席分析师张大伟指出,未来三四年,即2022-2025年,将是北京的小学入学高峰期,入学人数较2021年更甚。目前,西城区只有德胜、月坛、金融街出现跨学区调剂,不排除未来几年入学人口更多的情况下,影响继续扩大。
 
 
顶尖学区房回调,二三梯队补涨?
 
疫情以来,北京楼市走出了持续多年的低迷。今年2-4月,北京二手房市场成交约52585套,成交量环比增速在30%以上。其中,学区房成为领涨主力军。
 
2020年底,北京热点学区房价大幅跳涨,海淀区著名“牛小”中关村一、二、三小对应的三个小区,相较当年初上涨20%至40%。一套59.5平方米的学区房,不到50天,就从815万元飙升至935万元。
 
今年开年后,西城区德胜等学区,仍有房子的价格一夜之间涨了40万元。迄今,德胜已飙升至约17万/㎡,金融街更是在20万/㎡以上。
 
德胜、月坛、金融街的多个二手房中介告诉记者,“多校划片”执行细节公布以来,挂牌价格暂无变化,不过不少中介对学区房的后续成交量价感到悲观。
 
西城“洼地”广外学区的中介则表示,有不少原本看好德胜等顶级学区的客户,跑到广外片区来看房了。
 
张大伟判断,如果严格执行“多校划片”政策,在教育强区内,“最贵的要降价了,最便宜的要涨价”。“如果孩子在未来3年上学,就别买排序前5名小学的学区房,可以考虑第二第三梯队的学区房。”
 
他认为,西城、海淀的学校整体仍是教育高地,只要“锁区”,教育强区的学区房仍将整体处于价值高地,购置西城海淀的学区房依然是理智的选择。
 
2020年中考,西城、东城、海淀三个区的学生升入普通高中的比例分别高达96.35%、93.56%和84.96%,而房山、燕山等区的升学率分别只有60%、50%。


 
标签: 学区划分 小学学区划分 学区房入学条件

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