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杭州近2万套房源集中入市,“万人摇”不见了,旱涝分化加剧

2021-08-25 10:32:49来源:安家网编辑:

这是杭州史上最大规模的推盘盛宴:“8.5楼市调控”新政以后,杭州已经发放64张楼盘预售证,超过18000套房源密集入市。
 
这也是一场规模罕见、规则复杂的“造富”运动。在严重的一二手房价倒挂下,打新到一套杭州壹号院330平方米大平层,相当于“赚”到2000万;4300多套亚运村房源,无论摇中哪一套,都能“赚”个三五百万。
 
过去在巨大的一二手价差下,几乎每一位杭州人都熟稔楼盘打新红利,也造就了杭州楼市一次次“万人摇”现象。今年8月5日杭州加码楼市调控砍去30%的房票后,杭州楼市的风向会否调转?
 
截至目前,64个拿证楼盘中,已有超过三分之一结束登记并公布报名人数。其中,既有“溪上俪庭”这样需要拼187个月顶级社保资格的楼盘,也出现了约10个以上登记量不足的流摇盘。
 
“旱的旱死,涝的涝死。”杭州贝壳研究院院长上官剑对第一财经表示。
 
而已经被杭州购房者期待超过一年的“亚运村三兄弟”集中入市,最终登记情况却有点冷,已结束登记的绿城桂冠东方首批房源整体中签率15.2%,摇中概率远超此前杭州任何一个大热盘。
 
“一次性入市项目太多,如今杭州的房票有点不够用了。”一名杭州购房者称。
 
顶格“社保巨子”盘已出现
 
在楼市调控新政颁布后再集中推盘,是杭州的老传统了。
 
今年“1·27新政后”,杭州曾上演万套房源齐发、10万张房票参与摇号、全城千亿资金冻结的盛况。
 
“每到这种时候,股市总有点跌,我都怀疑和杭州全城冻资有关。”一名杭州购房者开玩笑称。
 
今年8月5日,杭州加码调控,推出了最严厉的房票收紧政策:落户杭州未满5年的户籍家庭需有连续两年社保,方可获取一张房票;外地户口的购房者所需社保缴纳年限从2年升至4年。多名市场分析人士估算,新政至少让市场上30%的房票作废。此外,所有拥有杭州房票的购房者,将首次按照社保排序入围摇号,其中又细分为无房家庭、普通家庭、高层次人才家庭等类别。最终,这三类购房家庭分别以10:1比例入围公证摇号。
 
随后,杭州史上最大规模推盘潮来了。根据杭州透明售房网,8月7日-13日,杭州共计发出38张预售证,新增入市房源11280套;8月14日-20日,杭州26盘申领预售证,新增房源7024套。两周共计有18300套房源密集入市,截至目前,已经有超过20个楼盘完成摇号登记。
 
不少杭州购房者表示,这是自杭州楼市摇号以来,最考验智慧的一次打新。
 
因为超大量楼盘集中入市,购房者眼花缭乱,一张珍贵的房票同时段只能报名一个楼盘,需要进行艰难的“多选一”抉择。
 
“很多热盘售楼处提前关闭,样板间都没得看,一切都在线上进行,看图片效果、区位特征、分析打新策略,可能全程坐在家里就把一千万花出去了,能摇到还特别高兴。”一名杭州购房者表示。
 
第一个触发顶格社保的楼盘是位于瓶窑板块的溪上俪庭:人才家庭最低入围社保9个月,无房家庭184个月,普通家庭则达到了187个月。这意味着一个普通家庭,必须拥有从2006年1月份起计算的顶格社保,这确实是一个“社保巨子”才能拥有的楼盘。
 
此外,星翠澜庭、观品名寓等楼盘也触发了“拼社保”。前者普通家庭最低入围社保年限高达7.8年,后者则要求13年社保。即便是无房家庭,也分别要求5.6年和8.8年的社保。
 
但是,留给“社保巨子”们拼杀的楼盘并不多,令人意外的是此次推盘潮中,大部分楼盘既没有触发限售条件,也没有触发“拼社保”。
 
比如备受期待的绿城、万科、华润的亚运村项目,处于一二手高价差的杭州奥体板块,共计4383套房源、分5个项目一次性推完,是这次红盘潮中最重磅的,结果已经公布登记数据的绿城桂冠东方项目一期并未触发1:10的社保入围机制,整体中签率高达15.2%,人才中签率高达93.7%。这和该项目首批房源位置不佳有些关系,不过业内人士估计,“亚运三兄弟”中,大概率只有华润亚奥城会触发社保。
 
10个低价位楼盘流摇
 
除了“亚运村三兄弟”,杭州楼市关注度较高的锦尚和品府、富力中心、书香印翠府等,都没有触发社保入围,书香印翠府的整体中签率更高达76%。
 
而且,已有10个楼盘因登记组数不及房源套数而流摇,主要集中在杭州临安、萧山等板块,价格段集中在2万左右单价,共计释放1000多套房源。
 
杭州贝壳研究院院长上官剑认为,杭州调控政策的影响已经开始显现,可以对比的是今年1月红盘潮,高总价楼盘绝大多数中签率低于10%,大量楼盘需要限售5年,而这次还没有出现限售5年的楼盘。
 
他表示,正是因为杭州此次对房票使用的控制,让新房整体热度降了一些。“红盘潮来袭,对于购房者来说又是一道单选题,确实会造成旱的旱死,涝的涝死。”
 
“杭州亚运村太受关注了,因此特地放在新政后才集中入市,热度肯定摇降下来,要体现出一个‘稳’字,显现楼市调控效果。”一位熟悉杭州市场的业内人士分析称。
 
不过上官剑认为,杭州楼市的需求还在。“头部楼盘还是很热,亚运村大多数没有触发社保审核条件,接近4400套的房源集中入市是主要因素,市场价格5万左右的一同在线的有6457套房源,对房票的分流作用明显,高门槛总价也挡住了一部分购房热情。但从23个热门楼盘10895套房源,预计登记参与摇号总人数超过9万人,平均中签率不出意外是低于今年一月份13.5%,从中可以看出楼市需求的底色还在。”
 
在这场新盘狂欢过后,很多声音认为杭州楼市将逐渐淡下去。
 
易居克尔瑞浙江区域分析师则认为,“8·5新政”后这波巨量供应分流作用显著,后续爆冷盘或将再增加。
 
对于后市,上官剑则说,杭州市场会保有一定热度,“市场上将不缺红盘,但新房市场分化更为明显,新房价格市场接受度不高、板块优势不明显的区域,流摇会增多。”
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