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江门金融机构应启动存量房贷定价利率基准换锚工作

2021-01-11 09:09:09来源:江门日报编辑:

按照央行规定,3月1日起金融机构应启动存量房贷定价利率基准“换锚”工作,即把存量浮动利率定价基准转换为LPR(贷款市场报价利率),转换工作原则上至2020年8月31日结束,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

A 变化:将“基准利率上下浮”转换为“LPR加点”

根据中国人民银行公告,存量浮动利率贷款需同时满足几个要素:一是2020年1月1日前已经发放,或者已签订合同但未发放;二是参考的是贷款基准利率;三是浮动利率。不包括公积金个人住房贷款。利率水平不变的固定利率贷等也不用转换。如果是商业贷款和公积金的混合贷,本次只转商业贷款部分,公积金贷款部分仍按原合同执行。

本次转换方式有两种:

第一种是转换为固定利率贷款,以转换时利率为准,到期时利率都不会变化。假设李先生有一笔房贷,剩余还款期为10年,原定价水平为基准利率上浮15%,那当前执行利率为4.9%×(1+15%)=5.635%。如果转换为固定利率,在2020年至2030年期间的利率均为5.635%。

第二种是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款,这需要细说一下:

在房贷利率计算思路上,按照“等价转换”原则,用现有利率水平倒算出加点数值,将“基准利率上下浮”转换为“LPR加点”。

根据各家银行公告,转换为LPR加点浮动利率时,加点数值=客户现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。此外,加点数值可为负值,加点数值在合同剩余期限内固定不变。原合同借款期限在5年及以下的,参考1年期LPR;原合同借款期限在5年以上的,参考5年期以上LPR。

值得关注的是,上述转换方式需重新约定重定价周期(一般为一年)和重定价日。假定重定价周期为1年,重定价日为次年的1月1日,也就是说2021年1月1日的房贷利率将根据2020年12月相应期限LPR加点计算,且这一利率在2021年保持不变,直到2022年1月1日再重新计算新一年的利率水平,以此类推。

举例来说,如果李先生转换为LPR加点形成的浮动利率,由于贷款合同期限在5年以上,而2019年12月发布的5年期以上LPR数值为4.8%,那么,李先生的加点数值就是0.835%(当前执行利率5.635%-4.8%=0.835%,即83.5个基点)。也就是说在之后的还款时间内,李先生的房贷利率=上年12月LPR+0.835%。根据公式计算,2020年房贷利率仍为5.635%,与转换为固定利率一样。今年2月LPR报价5年期以上为4.75%,假定在今年12月,LPR报价继续下行至4.7%,那么李先生2021年的房贷利率为4.7%+0.835%=5.535%,相较转换为固定利率下降0.1%。如果未来LPR继续下降,房贷利率也会相应降低。究竟能降多少?假设某人有20年期的房贷,现在还剩10年,剩余本金约60万元,转换成LPR之后,假设LPR再下降0.1%,按等额本息方式还款,其每月少还约33元,10年共少还约3900元。

B 建议:市民自行判断市场利率走势

综合来看,选择哪种转换方式,取决于LPR的未来走势。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示,如果后期LPR长期逐步走低,则选择浮动利率的客户可以享受利息下降的好处,反之如果LPR长期走高,选择浮动利率的反而比原固定利率压力更大。从国内经济及国外看,随着经济总量逐步增加和发展速度下降,长期LPR有下降趋势(发达国家长期保持低利率)。

裕隆基地产营销总监罗清朋则认为,就目前或者近期而言,LPR大概率呈下降走势,将房贷转换成以LPR为定价基准更有助于购房者,但长远来看,选择固定利率会有优势,毕竟LPR不会长期保持偏低水平,还有小幅走高的可能。

受访专家同时强调,虽然中国目前有一些利率下行趋势,但房贷周期一般都很长,想要确切预测未来的确有些难度,所以需要市民自行判断。

C 办理:线下线上两种渠道均可办理

疫情防控期间,房贷利率转换机制如何展开?记者留意各家银行公告发现,房贷利率转换工作主要包括线下和线上两种渠道。线下可通过营业网点智慧柜员机(STM)、柜台、个贷中心办理业务等方式办理。线上渠道主要包括通过手机银行、网上银行进行申请办理,银行会有详尽的操作提示。

值得一提的是,银行的转换时间不尽相同。例如工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等从3月1日开始办理。另有部分银行的办理时间有所延后,如招商银行,其信贷经理谭先生发来该行的公告链接中提及,该行将于4月上旬开始办理。若消费者想维持原合同安排,怎么办?招商银行官微给出的说法是:请在2020年8月31日前联系该行各分支机构申请处理。

江门日报记者 周春锋

标签: 金融机构

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